建设北都不只靠市场

发展局周四（12月28日）公布“加强版传统新市镇发展模式”（“加强版模式”）的修订换地安排详情，适用范围将由私人住宅及商业发展扩展至包括产业用地及私营社会或福利设施用地；如果换地申请人已拥有指定发展用地内九成或以上的私人土地，政府会考虑收回余下的少数第三方土地，并批予申请人作统一发展。

与此同时，发展局扩大土地契约修订标准金额补地价的安排，涵盖元朗、北区和屯门内共十个分区的农地。地政总署会为不同分区及不同修契前后用途订立标准金额，金额水平每年检讨一次，以加快完成契约修订及鼓励更多合资格的申请人提早筹划及实行发展计划。

“加强版模式”可以免却政府收回、清理和平整土地以及日后土地招标工作，标准金额模式亦可释放新发展区外新界农地的潜力，以加快和增加房屋及土地供应。从增加土地供应、加快发展步伐而言，政策无疑值得肯定。

新界农地早非农地　囤积土地待价而沽

发展局将标准金额补地价的安排扩展至元朗市镇、洪水桥站、锦上路站、天水围站、新田站、牛潭尾站、凹头站、粉岭／上水市镇、古洞站及屯门市镇，认为有助为市场提供诱因，集中资源在铁路及其他基建完备的地方推展较高密度的发展。惟同一时间，这也反映了这些土地具有发展潜力，只是政府过去欠缺规划，任由土地荒废或发展商囤积。现在政府希望加快建设北部都会区，才要构想不同方案鼓励业权人加快发展。

众所周知，所谓的新界“农地”只是按照旧有的规划被列为“农地”，实际上多数荒废已久，如今既没有人耕田种植，拥有的亦不是农夫。不少“农地”已改作露天货柜场、回收场、停车场等临时作业用途以图利，亦即是沦为棕地。部分更只是由私人单纯囤积，待价而沽。

在标准金额补地价的安排和“加强版模式”下，土地业权人相信更有诱因配合政府规划，加快在“北部都会区”的发展项目。亦诚如发展局所说，“推进如此规模庞大及多样化的发展项目无须单靠政府之力，私人市场的参与亦无任欢迎”。但另一方面，政府必须积极规划新发展区，才能善用市场的力量。否则再多机制推出，提速的作用也不会很大。

政府必须主导发展　规划收地不能假手

再者，市场自有商业考虑，不一定能符合公共利益。就好像土地共享先导计划，即使近日三宗申请获政府原则性同意，以展开下阶段的详细设计和技术评估，但推出至今三年半只得共六宗申请，远远不能够满足土地供应的需求。古洞北及粉岭北新发展区的原址换地申请，政府虽然将限期延至今个月底，但七宗获接纳作进一步处理的申请中多数选择了传统估价模式，至今亦未见当局公布结果。

更何况北部都会区不只是私人住宅及商业项目，当中还包括公营房屋、公共设施等不能假手于人的建设。事实上，《北部都会区行动纲领2023》已经列明，政府会在2024年或之前为所有新土地发展项目建议土地用途和发展方案，并在2027年或之前为所有主要发展项目启动收地程序。规划和收地都不是可以借助市场力量来提速的事情。因此北都虽然“无须单靠政府之力”，但也不能过份依赖市场力量，关键在于政府是否牢牢掌握发展的主导权，同时懂得善用市场的力量，也就是所谓的把有为政府和高效市场更好结合。