01独家｜珺珑湾“呼吸plan” 恒大转向财仔承造“次级按揭”套现
恒大财务危机未除，《香港01》独家调查发现，恒大将旗下财务公司“创盈财务”，向屯门扫管笏楼盘“珺珑湾”小业主借出的“呼吸plan”高成数一按贷款，再按予另一间财务公司“利星行”借款套现。此“次级按揭”操作，暂涉及约100伙单位，涉及按揭额约3至4亿元，惟创盈再按的借款额，则未见披露。
部份“次按”在去年6月承造，意味着恒大早于去年8月中央设立内房“三条红线”前，资金链已经颇为吃紧。有律师指，次按属财务公司行为，对如常还款的小业主并无实质影响。
▼珺珑湾验楼▼
2020年6月起 陆续次按至予非恒大旗下财仔
中国恒大（3333）位于屯门扫管笏的楼盘“珺珑湾”，2019年开售，当时由旗下“创盈财务”，提供高达楼价九成的按揭，市场俗称“呼吸plan”。
《香港01》调查发现，部份“创盈”的按揭，2020年6月起，以“次级按揭”（Sub-mortgage）形式，再抵押予财务公司“利星行信贷有限公司”套现。大部分涉及单位，于楼花期间已开始承造按揭。珺珑湾涉及次按的单位一度约有150伙，随着近月有小业主选择偿还“呼吸plan”转按，次按单位回落至约100伙。
次按于新盘甚为罕见 小业主不知情
根据“次按”文件，创盈以该批按揭作为保证抵押，以换取利星行的借贷，但借贷的总金额未见披露。文件指出，创盈将所有按揭的权益，抵押予利星行；若创盈公司无向利星行还钱或其他违约事件发生，利星行便可以接管该批按揭权益。
“次按”并非“二按”，“二按”是指小业主将一按后的物业，向财务机构抵押借钱；但“次按”则由借出一按的财务机构，再抵押按揭借钱，于新盘甚为罕见，由于小业主不涉其中，未必会知情。
今年亦将数十单位按揭 转让至另一财仔
今年9月，恒大亦将珺珑湾的现楼按揭，以“转让按揭”（Assignment of Mortgages）形式，打包出售予“欧力士财务服务香港有限公司”，暂涉十数个单位。
近月市场已有消息指，恒大旗下创盈已不再承造珺珑湾新客户的按揭，部份原获答应承造“呼吸plan”的旧客户，亦要求签署保密协议，转向欧力士申请按揭。
《香港01》发现，不少业主近月选择偿还“创盈”的按揭，转向其他银行承造较低成数的按揭。据近月成交纪录册显示，已有过百名买家弃用恒大盈创提供的一按。
揭资金链较紧张 早于中央红线公布前
律师梁永铿解释，由于按揭一般属赚钱的生意，是可以再按出去用来借款；而次按属财务公司行为，对如常还款的小业主并无实质影响。他指出，所有承按人一般均保留权利，随时要求借款人一次过还款；但对财务正常的小业主而言，于市场再转按亦不难。
2008年金融海啸的前奏、美国“次按危机”，就是房地产按揭，打包成金融衍生产品，“次按”至其他金融机构和投资者，当时小业主无还款能力，资金链断裂触发骨牌效应。
《香港01》是次揭发恒大将旗下楼盘按揭“次按”套现，早于去年6月发生。当时恒大仍是“如日中天”，股价2020年7月6日更创出27.108元近年高位。去年8月，中央公布内房“三条红线”，恒大全部触及。到今年更陆续爆出资金危机、债务危机。
《香港01》早前独家揭发，恒大主席许家印，将山顶布力径独立屋豪宅，转名至管家谭海军，并抵押至建行（亚洲），换取一笔2.6亿美元债务的宽限期。
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