内房拆局｜“三条红线”收紧融资　分析料中小型房企更难爬头

中央为收紧内房融资设立的“三条红线”，包括剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%，以及现金短债比不少于1倍，市场关注收紧内地房企融资，会否令内房发展减慢。

分析指，内地政策基调一直是房企去杠杆，只是疫情令相关措施推迟，又认为“三条红线”的指引对大型房企影响有限，但不利高杠杆的中小型发展商，料行业会出现整合潮。

“红档”不得增加有息负债

中央今次明确融资管理规则的“三条红线”，将根据监管指标的具体情况进行管理，共分为“红、橙、黄、绿”四档。如果全部指标符合监管要求，会归类为“绿档”，有息负债规模增速可达15%；如一项指标“踩线”，有息负债年增速收紧至10%；如两项指标“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；如果三线全踩，则将归类为“红档”，有息负债不得增加。

据分析，目前恒大（3333）、融创（1918）及富力（2777）等已触及3条警戒线，很可能被列入最高危的红档，不得新增有息负债；大型国企内房股如华润置地（1109）及中国海外发展（0688）则在绿档，反映在债务方面一向较为保守。

房企去杠杆主调不变

研究内房板块的FSM Bondsupermart债券投资分析员陈家朗表示，内地政府一向基调是改善房地产高杠杆问题，融资渠道限制的相关政策，并非今年才出台，如去年发改委要求发展商发行海外债只能置换未来一年内到期的中长期境外债务，令发展商难以符合条件进行大额度融资。

他说，只是疫情关系，令融资渠道限制的措施在今年推迟出台，惟6至7月内房复苏快，故内地政府趁机推出“三条红线”指引，料未来去杠杆的主调仍然不变。

两成房企处“红档”　料措施不利中小型发展商

FSM统计72家上市的内地房企，当中约12%处于“绿档”，49%为“黄档”，17%为“橙档”，22%为“红档”。对于“三条红线”指引对房企的影响，陈家朗说，新规对开发商融资提供清晰指引，而去杠杆化本身是房企行业共识，“（新规）只系一个推进，唔系唔畀你借钱，只系不能新增借钱总额”。他以恒大为例，早已制定三年降半债务的计划，故措施影响不大，只是不能增加债务下，买地速度减，未来销售增速可能遇压。

他认为，大型房企有规模优势，“三条红线”指引反而不利杠杆比率高的中小型发展商，因借钱受限下，追上大型发展商的机会更细，生存空间收窄，更很有可能被大型发展商并购。