北部都会区｜建三湿地公园 或用250亿公帑收地 恒基成最大赢家
特首林郑月娥今年《施政报告》，破天荒提出要收回北部700百公顷私人渔塘及湿地，创建三个总面积达2,000公顷的湿地保育公园。
《香港01》统计发现，收地范围涉恒基（0012）、长实（1113）、新鸿基地产（0016）、新世界（0017）四大地产商，以及部份老牌家族的地皮。若参考目前政府的收地赔偿价格，政府或要动用250亿元公帑收地。其中恒基是大赢家，或能获47亿元赔偿；长实位居第二，可获17亿元。
01侦查系列报道：
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▼拟建湿地公园现场 多为鱼塘▼
特首林郑月娥本届任内最后一份《施政报告》，提出的北部都会区发展规划中，会设立三个湿地保育区，并扩大香港湿地公园，当中涉及收回包括尖鼻咀、南生围、丰乐围、大生围、三宝树、蚝壳围、 沙岭及南坑等一带地方具保育价值的私人湿地和鱼塘。
林郑本月初接受传媒访问时，表示会以收回土地条例收回。不过政府目前未明确表示，是否会用一贯方法收地及补偿。根据《土地收回条例》，政府需要支付补偿金，而补偿金额，过去地政总署按照“新界土地特惠补偿制度”厘定金额。
每平方呎补偿333元 或涉逾250亿元
资深测量师刘振江预计，须收回作湿地公园用的私人土地属优质湿地或鱼塘，若此等土地皆属于“新界土地特惠补偿制度”下的丁区，以现时每呎农地收地特惠补偿每平方呎333元计，若须收回700公顷私人土地，粗略计算或涉公帑逾250亿元。
他认为，不少私人湿地遭荒废，亦不容许建屋，用公帑收回保育，对社会和土地业主，均为双赢。
《香港01》查阅拟建湿地公园范围内的私人地权，发现大部份土地，由地产商持有（详见附表）。
恒基获补偿47亿元 财团坐拥185公顷地
恒基是最大地主，单独或与新地共同持有多幅土地，面积约185公顷。但计算恒基的土地权益，若政府收地，或可获得约47亿元补偿。
三宝树一幅约25.85公顷的地皮，由“首都地产发展有限公司”持有，该地的补偿价值约9.27亿元。根据新世界发展的年报，新世界持有该公司64%权益。换言之，按权益计算，新世界可获补偿权益约6亿元。
这些土地大多为发展商早年购入，例如新建保育区内的一幢南生围地皮（地段编号1529号），由许爱周家族于1964年以86万元购入，现时或可获赔逾10.4亿元；另外恒基的南生围甩洲（地段编号1534号），于1992年以4009万元购入，现时或可以获赔逾7.6亿元。
▼拥有土地的部份发展商▼
南生围部份地50年前已补地价 补偿金将更高
其中由恒基和傅老榕家族共同持有、位于南边围的私人地，当中有2.72公顷，早于1965年已补地价3.1万元，由农地改成屋地，若政府要收地，补偿价将会更高，预料达10亿元。
傅老榕家族主导发展南边围及甩洲用地，多次向城规会闯关失败，目前正等候上诉结果。傅家发言人回应指，“希望没人刻意影响城规上诉团决定”。
▼南生围▼
两文姓祖堂为地主 男丁可分20亿元
同在拟建的三宝树湿地公园范围，有两幅地分别由两个文姓的祖堂拥有，其中“文水塘会”拥近50公顷土地，估计可获赔偿近18亿元；另一祖堂“文世歌祖”，亦可获2.7亿元。“文水塘会”司理，为前元朗区议员、前新田乡委会主席文炳南。
目前祖堂地需要全体男丁同意才可出售，当局正检讨，是否需要百分百同意才能买卖。
▼丰乐围▼
丰乐围地长实获批许可建筑图则 未补地价或有暗涌
至于丰乐围一幅约79.99公顷的土地，由长实、远东等发展商合组的公司持有，长实占60%权益。林郑在《施政报告》中计划在该处作为现有香港湿地公园的扩充套件部份。一旦政府收地，该地或要赔偿28.67亿元，其中长实有17.2亿元落袋。
长实2013年向城规会提出规划申请，建议兴建19幢15至19层的私人住宅，即逾1900个单位，以及一幢两层高的会所、一幢一层楼高的管理处，涉159.29万平方呎。项目获乡郊及新市镇规划小组委员会有条件下批出许可，尚未换地及补地价，但已获屋宇署批出建筑图则。
有地产界人士指出，长实集团的丰乐围项目虽然已取得建筑图则，但由于一直未与政府达成换地补地价，收地时仍会被视为农地。根据长实集团于本年初刊发的一份独立估价报告，独立估值为21.5亿元，长实占60%权益，即为12.9亿元。
《香港01》就丰乐围项目向长实集团查询，至今未获回复。
创新办：仍需研究
政策创新与统筹办事处表示，《北部都会区发展策略》建议收回私人鱼塘湿地，连同相邻的政府土地，创建湿地保育公园，政府仍须进行相关研究，敲定创建湿地保育公园的范围以及相关实施安排及细节。