黄颕灏｜香港楼宇维护的短板
油麻地广东道在4月15日发生的华丰大厦大火，夺去5条性命，是继2011年花园街排档9死四级火后，死伤最多人的火灾，及后更发现原来消防处和屋宇署早在2008年联合巡查后向华丰大厦法团早已发出消防安全指示，至2011年，法团称已申请“楼宇更新大行动”楼宇维修资助计划，申请延期至2012年。及后法团再分别于2015及2020年聘任顾问公司处理有关指示，屋宇署亦曾与法团跟进并发劝喻信，事隔16年仍未遵办。华丰大厦的例子足见香港楼宇维护的欠缺，引致消防安全隐患等问题，而最令人反思的是香港楼宇整体维修的问题。
其实香港有很多旧楼都欠缺维修，香港是一个国际大都会，解决楼宇老化问题，不能单靠强拍拆卸重建来处理，而是必须透过推动预防性维修保养，来延长楼宇的寿命。市区重建局“油旺研究”的重建范围内佐敦文苑楼一个楼底层单位外墙现裂痕，长约两呎，裂痕从窗外延伸，地下有两条铁柱支撑外墙，单位内满布多条粗长的裂缝，石屎剥落情况严重，甚至出现钢筋外露，更吸引了电视记者来访问，而当一名街坊被采访时竟然说那里已经是危楼三十年，还说危楼的年期还比提问记者年纪大，是否危楼当然应该由合资格的人士检测才能定断，但如当区居民都有深刻及长期的感受，这就反映了香港作为一个国际大都会，楼宇长期欠缺维修问题就成为香港的短板。
香港楼宇踏入“中年期”
根据差饷物业估价署2022年香港物业报告，香港有一半以上的楼宇是在上世纪八十年代或之前落成的，平均楼龄约33-34年，我们香港的楼宇可以说是踏入“中年期”。“中年楼”如人一样，如没有好好的保养，就会出现很多小毛病，老年时更会是因长年积劳成疾而构成大问题。
因此，中年楼是需要有持续复修的小工程，来延缓楼宇老化。而老年楼更有可能因长年失修耗损，需要进行更大型的复修工程，维修费因而高昂。可是，买楼是香港人毕生的投资，耗尽大部份积蓄，当业主供完三十年房贷后已进入退休之龄，届时再要投入庞大的楼宇维修额外支出，实在是有心无力，这是香港人一生奋斗后所面对居住问题的缩影。
如上文所提，香港普遍楼龄“中年楼”，走向老年化，现在和今后都需要结合复修和改善楼宇的配置，延缓楼宇老化；“老年楼”若长年失修耗损，更会“积劳成疾”，需要进行更大型的复修工程，维修费因而高昂，但居住在那里的居民可能已是上了年纪的市民。
业主对物业整体及长期维护意识不足
民政事务局在2011年1月成立了“《建筑物管理条例》检讨委员会”，财务管理是大厦管理的重要一环，因此就法团的财务安排制定了若干条文，让法团可有效管理财务。根据立法会文件说明第20条订明，法团必须设立并维持常用基金，以支付法团根据《建筑物管理条例》及公契规定行使的权力及职责的费用，以及大厦日常的一般支出。法团亦可以设立并维持备用基金，以作紧急及常用基金不足时之用。两者均须根据《条例》第21条的规定，厘定业主须缴付的款额。《条例》附表5则订明，管委会须每年拟备法团预算，列明各项支出的预算，不论有关支出是从常用基金还是备用基金支付。管委会有责任因应大厦的实际需要，厘定每年的财政预算，确保业主需缴付的款额足以支付法团及大厦的基本开支及/或应急开支。如管委会认为预算所列出的款项不足以应付开支，可以拟备修订预算。
根据《条例》第21（1A）条，如果管委会新厘定的款额较原来的款项增加超过50%，就必须由法团藉业主大会通过的决议批准。然而现实未如现想，香港仍有不少楼宇未有业主立案发团，俗称“三无”大厦，“三无大厦”泛指未有成立法团、居民组织和聘请管理公司的大厦。据统计，全港约四万幢私人大厦中。目前“三无大厦”缺乏管理，衍生大量卫生、治安、消防、管理、维修问题，严重影响居民生活和社区安全，而且这些“三无”大厦大多是“老年”大厦，是香港楼宇失修的短板所在。
“三无”大厦源于上世纪50年代，当时的大厦公契未有清晰界定发展商、业主和大厦经理人的管理责任，直至1970年制定《多层建筑物（业主法团）条例》，才算是有了底线思维的法律，但问题是成立法团仍是出于居民自愿，因此当居民未能凝聚民意，得不到授权，法律仍是治标不治本的。由于“三无”大厦普遍于五十、六十年代兴建，楼龄大多接近60年，有楼宇失修、石屎剥落、电线外露等问题，情况令人担忧。
参考日本做法 研强制长期修缮费
笔者是一个土生土长的香港人，买楼供楼是普遍香港成年人和家庭的长期奋斗目标，甚至是梦想。香港人出名“好钟意返工”，其背后原因都是为了置一个安乐窝，要出粮供楼。香港人穷一生的精力，大部份收入去供完一层楼，到了退休年龄才好不容易成完人生的目标，把房贷都还完，但楼宇已进入中老年的状态，搞得不好时可能变成需要大维修的旧楼，楼宇失修、石屎剥落、电线外露﹑水管漏水等问题变成楼宇常态。试问一生奋斗的目标以为完成后，老年再面对这问题，这不是跟自己开个玩笑吗?
日本楼宇的维护出名，纵然是几十年的楼宇仍然是“状态健康”，因为日本有一个强制的楼宇修缮费，这是一个业主基金池，是为了定期保养维持楼价及楼宇安全，也为了避免突然性的庞大修缮开支。这资金是以长期累积的方式收集，业主由发展商开始购入物业就需要环比支付。修缮费对于所有楼层的业主来说，都是完全平等的，支付费用时也是平摊的，这就造就了日本楼宇有可持续性的维修保障，可见当我们看别人楼宇维护得好时，别人其实是长期持续为自己的物业付出的，也在年轻时期开始为物业长远地保持良好状态，不致于老年才疲于寻找“维修”费用，构成生活负担。
与其长期靠自觉倒不如有法可依。笔者建议检视目前有关要求业主进行维修及保养的法例是否有效、足够，并在现行的规管框架中，由楼宇落成后就订明业主需就其楼宇进行定期维修保养的责任和相关要求。参考日本的修缮费规定，业主可以从管理费中拨出一个合理的百分比，作为大厦日常的维修及翻新工程的备用基金。笔者还建议当局成立一个法律框架，长远根治长期未能成立业主立案法团的屋苑或“三无”大厦，例如屋苑需要在若干年期内自行组织法团，或有些户数太少的则需要联合其他大厦来聘请专业专业人士来一起理。这个建议未必是最终方案，但总的方向和动力是需要有的，这样才能为日后“中年”、“老年”楼作未雨绸缪的维修打算，让市区保养工作可持续发展，为居民提供“历久常青”的安乐窝。