关焯照｜政府应尽快修订管理费条例　以保障业主权益

政府于今年3月向立法会提交文件，准备修订第344章 《建筑物管理条例》。然而，由于这条例涉及范围相当广泛，政府建议在现阶段率先处理四类事项，包括：第一，“大型维修工程”和一般采购；第二，会议纪录；第三，财务报表；和第四，刑事制裁。

诚然，要一次过修订《建筑物管理条例》所有条文须时， 所以先尽快完成修订社会较为关注的范围是可以理解的，但是次修订却没有包括关于增加管理费的条例，即是《建筑物管理条例》第21（1A)条。从报章阅读所得，业主投诉业主立案法团和物管公司大幅增加管理费的报道可以说是无日无之；有见及此，政府应急市民所急，尽快将相关法例纳入现阶段的修订范围，以纾解业主在管理费被不合理地反复调升时所面对的惨况。

来稿作者：关焯照

《建筑物管理条例》第21（1A)条订明：“管理委员会与其后厘定新的管理费款项较原来的款项增加超过50%，方必须有法团藉业主大会通过的决议批准。”民主党前立法会议员涂谨申在2011年曾就容许管理委员会增加管理费 50%的条例向政府发问其订立的原因，而当时的民政事务局局长曾德成则以书面回复议员，内容如下：

“有关条文旨在确保管理委员会在制定财政预算及和加收费用时，能够有清晰的法律规定和指引作为行事依据，有关条文让管理委员会在有效运作及在保障业主的利益两方面取得了平衡，既给管理委员会再调整管理费有适当的弹性，也确保管理费增加的水平较高时，必需要由全体业主决定。”

骤看当时曾德成的回复，似乎无不妥之处， 但若反复细心思考，却会浮现出一个问题：条文指出只要管理费加幅不超过五成，管理委员会（或业主立案法团）便无须召开业主大会来讨论和决议批准，但这是否表示政府认为管理费即使增加五成，也不算无理？虽然政府应该没有这种想法，无奈，这五成门槛却很容易成为拦路虎，令不少业主难以挑战管理委员会的加幅决定。

犹幸，业主不是完全没有能力予以反抗的，因为在不少于5%业主的要求下 ，管委会主席必须在14天内召开特别业主大会来讨论增加管理费一事。不过，能否成功反对增加管理费，就得看投票结果了。

管理委员会和物管公司可以用不同的方法来影响投票过程和结果。例如，在开大会时，设下发问时间限制，令反对增加管理费的业主没有足够时间发问。另外，亦可以将业主特别大会与周年业主大会合并，目的是用其他议程和议题来消耗开会时间，变相压缩了讨论反对增加管理费议题的时间。总之， 管理委员会和法团可以阴招尽出以打压反对声音。

《建筑物管理条例》第21（1A）条没有设立每年可以调整管理费的次数，这情况并不理想，因为在巧立名目下增加管理费的理由可以很多， 如果这条条例没有设下每年可以增加管理费的次数，一些无良管委会和物管公司便可窥准现时法例的后门，随时调升管理费，对业主来说极不公平。

业主面对一条如《建筑物管理条例》第21（1A）条的“不平等条约”，可以说是非常无奈，有见及此，政府有责任修订这条条例，以免业主的权益继续受到侵蚀。

作者关焯照是冠域商业及经济研究中心主任。内容仅代表作者个人观点，不代表香港01立场。

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