放任土地不共享　纵容物管收得贵

在香港做发展商，是个很不错的事业。虽然近年官员大锣大鼓说要收地发展，被视为打击地产商的利益，但政府在新界还不是慢慢规划，不及私人买地、囤地般积极。就连那个土地共享先导计划，三年期限原定今周五（5月5日）届满，当局也延长申请期一年至明年5月5日，发展商压根儿没有着急的需要。

2020年，林郑政府推出土地共享计划，以三年为时限。发展局当时明言，计划是为了早日、在短至中期供应房屋，“时间至为重要”，所以不打放宽三年时限。同时，发展土地总面积上限设定为150公顷，局方形容为“相对适中的估算， 并可补足作为主轴的政府主导收地工作”。

政府处被动　延期“鼓励”发展商

三年过去，只得五个项目入纸申请，延长申请时限成为了政府无可奈何之策。五个申请三个已经获批，两个仍在审核之中，五个申请的发展面积介乎2.7公顷至10.8公顷之间，总面积25.5公顷，跟原本设定的150公顷上限相距甚远。就算“现时有若干潜在项目的倡议人正积极就其初步方案与土地共享办事处洽谈”，只怕最终总规模也不到50公顷。

近日团结香港基金发表研究指出，北部都会区是五年后房屋供应的主要来源。但看着新界的农地和棕地在荒废、闲置，发展局现在也只是“鼓励”发展商尽快递交土地共享申请，局面好不尴尬。

发展商指定物管　公契允酬金上限

在政府延长计划时限的同一天，消费者委员会又发表了另一份研究，从另一个角度间接反映了发展商的优势。消委会审视了2019年尾至2021年尾共249个新建私人屋苑，当中多达186个（75%）的物业管理公司与发展商相关，例如是附属公司。而在249份公契之中，多达179份（72%）订明支付法定上限的经理人酬金。换言之，就算换物管公司，业主仍然无法减省须支付的经理人酬金。

新屋苑落成之时，由发展商指定物管公司从操作上或许无可厚非，但发展商在公契拟定经理人酬金的比率之后，业主难以改写。因为公契相当于私人合同，要各方一致同意才可修改，而现实中要集齐所有业主的同意形同不可能任务。除此之外，例如屋苑能否养狗等问题，发展商在公契列明之后，即使大部份业主想要修改，只要少了任何一人的同意，也是不能成事。

修例无下文　业主权益谁保障？

政府在2017年曾经建议修改《大厦公契指引》，将经理人酬金的比率上限由10%至20%减至8%至16%，惟六年过去却全无跟进。至于修改公契、放宽门槛的机制，早在2013年修订《建筑物管理条例》之时，时任民政事务局局长曾德成已表示“必须小心考虑机制对产权的影响”，要保障反对修订公契的业主，并承诺会在下一阶段“深入研究”。但十年过去，局方还是不动如山。就连今次消委会提出意见后，当局还在强调这涉及私有财产权的保障问题，争议性极大，必须小心处理。

延宕十年，没有任何方案，与其说是“小心处理”，不如说是“不处理”。民政及青年事务局虽然正推动修订《建管条例》，惟处理范畴只包括维修工程、会议纪录规范等，完全没有触及公契修订或其他赋权业主的机制。反对修契的业主的权益当然要保障，但希望修契的业主的权益又谁来保障？更何况市民置业，基本上对公契无从置喙。发展商写下公契，自第一个买家购入单位起生效，业主处于下风。官员好逸，发展商好做，市民就成大输家。