关焯照｜有效监管物业管理市场　业主权益才可以得到保障

消费者委员会（下称消委会）在本月初公布一份名为《创优增值—提升香港物业管理费的透明度和管治》的研究报告，从这份报告提及的市场调查结果来看，业主普遍认为物业管理公司的服务表现有欠理想，尤其是在征询业主意见和就业主意见作出改善的两方面表现评分，可以说是不及格。但有趣的是，物管公司在这两个问题上却给予自己极高评分。如果市民看见这种评分差距，可能会问：“业主和物管公司，是否活在平行时空下的啊？”

来稿作者：关焯照

说到对物管公司的不满，不得不提及由前立法会议员陈伟业于2008年撰写了一份名为《物业管理十宗罪》的立法会文件。所谓十宗罪包括：（1）私相授受；（2）谋取暴利；（3）黑箱作业；（4）鱼目混珠；（5）互相包庇；（6）用人唯亲；（7）监守自盗；（8）以大欺小；（9）打压异己和（10）欠缺专业。这十项对物业管理公司的指控是否完全成立，可以说是见仁见智，但陈伟业所指的物业管理问题，亦不是全无根据，否则政府也断不会在2016年，根据香港法例第626章《物业管理服务条例》，成立物业管理业监管局（PMSA）来规管在本地提供物业管理服务的物业管理公司及物业管理人。今次消委会的报告所提及的问题和建议，亦正好引证香港物业市场仍存在不少需要改善的地方，以防止业主基本权益受到伤害。

物管市场大生意但不健康

消委会估计在 2022 年，本港住宅市场的物业管理服务总收入为 551 亿元，假 若考虑到物业管理所产生的种种相关利益，例如大厦大维修费用，这市场的确是一盘大生意。然而，大生意必会吸引逐利人士来分一杯羹，因此很多意想不到的问题和争议便因此而产生，最终令整个物业市场的生态变得更不健康。

根据消委会的调查，大部分业主对物业管理及相关法则欠缺知识，因此，即使业主对物业管理公司不满意，也未必愿意作出正式投诉。加上不少物业管理公司的背后老细是财雄势大的发展商，一旦业主讲错说话，会有被人控告诽谤的风险；所以，很多业主也不敢激怒物管公司和其背后的大靠山，为自己制造麻烦。

物管市场是一个奇怪地方，业主缴交管理费，绝对称得上是物管公司的米饭班 主，业主意见理应受到尊重。但消委会的调查结果却显示，业主普遍认为物管公司未有有效地与业主沟通和就业主在物管上的所提出的意见作出改善，在此情况下，业主的权益肯定或多或少都会受到损害。

业主与物管公司的关系不公平、不合理

诚然，业主权益受到伤害在报章时有报道，尤其是涉及管理费和延续物管公司的管理合约等事情便可以看得清楚。以上年元朗一个大型屋邨召开业主大会来讨论物管公司续约为例，当时大会主持宣布在每一项议程，提问者只有一分钟时间说出问题。大家可以细心思考，如果希望聆听意见，绝不会只容许一分钟发问时间。然而，发问时间通常都是由业主立案法团（或业主委员会）决定，物管公司只是执行工作，从这角度来看，大会主持是没有做错！但这解释是不正确的，因为物管公司是执行管理者，有责任考虑所有业主的权益，即使发问时间是由业主立案法团决定，但作为专业管理团体的物管公司应该反对这做法，因为这只会扼杀业主的发言权，侵害业主权益。无奈，物管公司是既得利益者，也不希望得罪业主立案法团，在这环境下，又怎会反对限制发问时间的决定呢！

类似情况也发生在今年四月一个沙田区屋邨的业主周年大会及特别业主周年大 会身上。当时其中一项议程是决定是否增加管理费，但屋邨经理在讨论议程前宣布只能给予每位提问者一分钟的发问时间。对此决定，你会否质疑业主委员会与物管公司已连成一线，利用大会的相关章程规条来打压提出反对加管理费的业主呢？

香港物业市场的生态颇为独特，业主与物管公司既是雇主和雇员的关系，但在管理物业方面，业主却需要集体行动才可以影响决策。非常明显，这情况并不公平也不合理。无奈，由于大厦公契的约束力，即使大部份业主希望在管理上作出改变，但碍于法例，要改变现况也是困难重重。

要保障业主的权益，政府应该加大力度规管物业管理市场，特别在有争议性的议题，例如延续物管公司合约、增加管理费等，监管物业管理的相关部门必须设立明确指引来规范物管公司的行为。另外，监管部门，包括民政事务总署、物业管理业监管局和一手住宅物业销售监管局，亦有责任做好公众教育工作，令业主更加了解物业管理及相关法则的知识，相信在各方努力下，业主权益便能得到更大的保障。

作者关焯照是冠域商业及经济研究中心主任。文章仅属作者意见，不代表香港01立场。

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