来稿｜物管非单纯服务买卖　政府才是大厦公契把关者

百物腾贵，不少业主每月也要为开支“计掂条数”，水电煤都是按用量收费，管理费则是按单位呎数计算的固定金额，前者基本上无法转供应商，后者则可以，但并非可个人随意选择转换。众所周知，物业管理并非普通的单一服务买卖，业主亦非单纯的个别消费者，可是消委会早前却以消费权益角度，发表一份本港私楼管理费研究报告。笔者作为业界人士，看到报告竟指管理费平均占家庭收入7.4%，数据高得有点不合逻辑，也只能说“唔识就吓死，识就笑死”。

来稿作者：袁顺围

消委会本月初发表有关香港私人住宅物业管理费的大型研究报告，指受访业主每月管理费介乎200至3,700元，平均1,108元，即每方呎2.7元，平均占家庭月入高达7.4%。这意味受访家庭月入平均仅14,973元，有供楼的市民，相信也会对这项数据存疑。以新界区新楼为例，一个500呎单位，按一般按揭安排，普遍月供约30,000元，需通过压力测试又要供得起，家庭月入应最少约62,000元或以上，以管理费每呎平均约4元计，其实只占月入3%左右，这与7.4%相距甚远。

参考统计处去年数据，私楼住户入息中位数约38,700元，而有从事经济活动的家庭住户更高达47,900元，即1,108元管理费只占此类家庭月入2.3%；即使公营租住房屋住户入息中位数也有2万元，从事经济活动的家庭住户更达25,600元。消委会的报告数据，显然夸大了管理费占家庭月入比例，脱离现实，结论亦确实有误导公众之嫌。

建修契门槛有违尊重私有产权精神

消委会的报告总共罗列六大问题，包括管理费成本上涨、难修改大厦公契、发展商手握大量业权等。笔者与行家也讨论过有关问题，也理解小业主一般顾虑，但公众似乎普遍忽略最重要一点，其实政府才是大厦公契的最终把关者。需知道大厦公契虽由发展商草拟，但也要符合《大厦公契指引》的要求，大部份公契最终也是由政府审批准。不过，消委会在报告或记者会上均无提及相关法规，是否有所偏颇或缺失？这种做法，无论对物管公司或个别业主都不公平。

现时法例规定必须全体业主一致同意才可修改公契，消委会建议放宽修改公契的机制，在不包括业权份数的条款下，以75%业权份数作为修改公契条款的参考门槛。大厦公契是具法律效力的文件，有效地厘清各业主所有权范围、业主之间的权益和义务，业主签楼契时已列明须承诺遵守，按合约精神，实不应随便更改。

更宏观一点来说，一国两制下，《基本法》第6条及第105条均列明政府依法保护私有财产权，公契这类私人合约，若用立法方式降低修改公契门槛，由100%降至75%，将影响业主之间的权利和义务，有违尊重私有产权精神。

另外，有关管理费问题，虽然并非一手楼销售条例规定，但据笔者了解，过半发展商售楼时会披露管理费水平，透明度不算低。其实大厦日常管理费、预算维修费用及其他支出，也需法团或业主委员会通过，并非管理公司说了算。一般来说，用数百万元甚至过千万元买楼，管理费方面，业主也不是一心只要求便宜便算，管理质素才是业主最重视的，因始终大厦管理涉及保安等范畴，最紧要是付出的费用与服务水平成正比。至于业主不知哪间物管公司负责管理的情况，基本上绝少出现，有部分业主反而希望物管与发展商属同一集团，新楼尤甚，因这会令管理服务跟进方面更有保障。

消委会以往的研究，多数以单一消费品或简单服务为主，如比较洗头水、互联网供应服务等，相对简单直接，甚受市民欢迎。但楼宇业权及管理费涉及很多复杂法律问题，亦非一个业主可作决定，导致今次的研究报告有点捉错用神。然而当中部分建议也是可取的，例如提议物业管理业监管局搜集及整理本港管理费资料，并建立资料库供市民参考，事实上这也是笔者与行家经常谈及的议题，让业主获得越多资讯，越能令他们更容易自行分析管理费是否物有所值，对物管公司及业主双方也是好事。

作者袁顺围从事物业管理近十年，曾任职房屋事务主任。文章仅属作者意见，不代表香港01立场。

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