【01观点】楼市重蹈九七覆辙？　香港人未见识过真．爆煲

一个荃湾新盘在周三（5月31日）加推单位，售楼处再度人头涌涌，而政府同日公布的楼价指数则再创历史新高，不少人即时联想到1997年楼市急升急跌的光景。但香港楼市是否“癫过九七”，已沦为好友、淡友之间的口水战，而香港人其实仍未见识过，甚么叫做真正的楼市泡沫爆破。

地产商“制造”人潮　桥唔怕旧至紧要受

该荃湾新盘上周首次开售时，售楼处出现“万人空巷”的墟冚情景，但当时的情况只是地产商刻意制造的结果，因为过去新盘开售，普遍会安排买家分批登记，不过该楼盘却要求所有准买家同时到场，于是便制造出“逼爆”售楼的场面。然而，所谓“桥唔怕旧，至紧要受”，这套促销技俩确实成功引起话题，周三推售的第二批单位，售楼处再出现长长的人龙，为的是要抢购入场费也接近六百万的住宅单位。

与此同时，港府差估署亦公布最新数据，4月份住宅楼价指数升至327.4的历史新高，今年来累升了6.5%。新盘现抢购情况加上楼价愈升愈高，令不少市民联想到1997年的楼市狂潮，坊间七嘴八舌地讨论，到底香港的楼市何时会如1997年般，“爆煲”收场。

楼市好淡辩论　流于口水战

然而，这些讨论都只是好友与淡友之间的“口水战”，谁也说服不了谁。例如淡友会认为，不少准买家“盲抢楼”的情况，和1997时极为相似，但好友则会说1997年时的炒筹、摸货短线投机已不复见，取而代之的是有刚性需求的用家与具实力的长线投资者；也有淡友认为，香港楼价负担比率已升至16倍，高于1997年时的14倍，已相当高危；好友则会指，香港的高收入群体正在不断扩大，有能力买得起楼的大有人在，只是个人是否够努力而已。

类似的楼市辩论已持续了好几年，现实是在好友、淡友互喷口水花的期间，楼价仍持续飙升，没有最高只有更高。说到底，无论是好友也好、淡友也罢，没有任何人有水晶球能精准预测楼市走向，例如在2015年底，不少人认为楼价已经见顶，2016年楼价至少跌一成，结果去年全年楼价升了近8%。

九七未算最疯狂　“爆煲”并非传说

因此，虽然1997年的经验，为香港楼市以至社会带来极大的痛楚，但在所谓的“爆煲”之后，如今楼市狂态不但故态复萌，楼价之贵甚至比1997年更加疯狂。那么，楼市“爆煲”是否只是一个都市传说？但任何投资市场也有高潮有低谷，泡沫爆破是必然的结果，纵使没有人会知道灾难会何时会发生。而一个真正的楼市“爆煲”教训就是日本，当地楼市在90年代初升至疯狂状态，之后便宣告爆破，三十多年后的今天，日本整体楼价不但未“返家乡”，现时楼价水平更仅高峰期约一半。楼市“爆煲”不单是影响民众的财富，更确确实实地拖累著整个日本社会，堕进了漫长的迷失时代，至今仍困在黑暗的隧道中未见出路。

置业利社会稳定？　市民只盼安居

曾经有人认为，香港只要愈来愈多人成为业主、更多人拥有自己的物业，社会就会变得和谐、稳定，政府亦视之为金科玉律，将市民的“居住”需要，透过鼓励“置业”去处理。但这个理论实践多年的结果却是，港人一方面为追赶高楼价积累了更大的怨气，上了车的则要担心楼市会否调整而赔掉血汗积蓄，且整个社会都在追逐楼市泡沫繁荣，错过了发展新科技新产业的契机，香港有没有因为更多人成为私楼业主而变得更好？