楼市有序回调　值得特首欢迎

差估署8月份楼价指数报368.2，环比跌近2.3%，为2019年2月以来最低。以去年9月的398.1历史高位而言，楼价至今回调7.5%。有业界人士形容楼市处境“十分严峻”，政府再不放宽措施可能会“欲救无从”。

事情通常不会原原本本地重演，但历史仍不无参考价值。时间回到2018年，那时楼价指数在7月到达394.8的历史高位后掉头回落，短短五个月急跌9%至359.4。当时有地产代理商预计楼市将会下跌10%至15%，楼市恢复动力的过程甚至需要三年。

四年前曾经急跌再急弹

当时要求政府托市的呼声不断，憧憬按揭成数放宽，惟林郑月娥一句“悭返”打破了他们的一厢情愿。由于中美贸易战以及美国联储局加息，当时不少人估计2019年楼价总计下跌，甚至有意见认为跌幅达到一成。市场一片悲观，夸张一点可谓风声鹤唳。

结果甫踏入2019年，中美贸易战尚未见曙光，美联储亦未宣布停止加息，楼价指数已由跌转升，仅用了五个月便弹升一成，在当年5月破顶报396.9。原本预计楼价下跌的地产代理商这时改称楼价全年可录得约一成升幅，外行穆迪亦由预期跌一成改口预计最多升一成。

这段往事说明了楼价的反弹可以突如其来，所谓的预测不少亦只是跟随趋势，跌市说跌，升市说升。现在的经济环境跟当年不尽相同，尤其外围风险严峻，我们无法预测楼市何时触底反弹。但至少数字上可见，这次跌市至今为11个月回调7.5%，远比当时的5个月急跌9%来得有序。

回调速度有序、楼市结构稳健

有人把香港的楼市跟内地相比，这却是引喻失义。我们早前已经指出，香港的供款者能承受加息压力，发展商资本充裕及稳健，楼市回调不至于引发经济系统性风险。反而针对香港的楼市来看，楼价指数在过去20年上升超过四倍，远超物价通胀的五成和住户入息的七成。即使考虑到楼价在不少城市也跑赢物价，香港的楼市仍然是高不可攀，大有回调的需要和空间。

目前楼价跌到2019年初以来低位，意味着近三四年入市的业主若要沽售，很可能要损手离场。但只要计及2019年之前楼市经历了长达十多年的大升浪，帐面获利的业主必然仍占大多数。退一步说，若然楼价再下跌多几个月，甚或两三年内横向发展，对于置业自住的市民其实也非坏事——他们不买楼也要交屋租，无论如何也有居住成本，差别只在于少了物业升值的获利机会。

政府维持“辣招”尤其是额外印花税和双倍印花税不变的话，楼市或会持续降温，但这样利大于弊。一方面有利市民以较可负担的价钱置业自住，另一方面政府亦保留了“减辣”的招数在手，在楼市真正受到冲击的时候更有出手空间。