不要用负资产魔咒来撤辣

差估署的楼价指数连跌两个月，由去年历史高位至今回落5.5%，地产代理商利嘉阁统计的帐面获利个案占比在8月份跌至2010年以来低位的89.4%，自然不叫人意外。楼市回调，不少人趁机呼吁政府撤销“辣招”，甚至提出负资产重临的可能，甚有山雨欲来风满楼之势。

但再头头是道的谬论始终只是谬论。为了支持“撤辣”，有人指出楼价即使回落一两成，市民一样买不起。这好比说戴口罩不能百份百阻止新冠病毒传播，所以并没任何作用。只怕连小学生也知道，戴口罩只要能在一定程度上阻止病毒传播，作用便不能完全否定。同样道理，楼价回落一两成当然不足以让所有市民置业，但部份人肯定因此受惠，能够购入800万单位的人必然较900万的为多。声称楼价要回落四五成才能惠及市民的说法，有如在打稻草人。

楼价回调有助置业及消费

一些人认为楼价大幅回落，市民的财富将会大量蒸发。但此“财富”只是帐面价值，若不是转按或卖楼套现等，帐面价值的升跌对市民自住的影响有限，情况有如买入股票后“坐艇”。交换价值与使用价值之别是经济学的101。反而楼市在1997年起经历近六年的下跌后，市民住在自置居所的比例由47.9%升至2004年的54.2%历史高位。我们不能只看楼价帐面价值的改变，而不看社会置业环境的改善。

物业若然帐面贬值，无可否认可能令市民转趋财政保守，减少消费。但楼价若然持续攀升，其实也消耗掉置业者大量财富，扣除供楼后的可支配收入减少，消费能力因而减少。更何况前者的财政保守是基于顾虑，可以透过更有效的财政规划而得到改善，但后者却是实实在在的住屋开支，业主不是调整财政规划便能增加消费能力。故此比起楼价下行，高楼价才更压抑香港人的经济能力。

楼市泡沫化才是负资产主因

当然，负资产一旦重临，将对经济造成冲击。对于香港人，“负资产”早已如同魔咒，光是提起已令人惧怕。1997年楼市爆破，楼价指数由172.9峰值跌至2003年58.4谷底，跌幅多达66%，负资产比率在2003年第二季亦高见22%，多名业主资不抵债而轻生。然而，出现负资产不只因为楼市下行，也因为此前升得过急。须知道楼价指数在当年崩盘之前短短两年间急升超过七成，单是1996年10月到1997年10月便抽升了四成。若然政府及早介入，阻止楼市泡沫化，其后的下行亦不至于令市民如此惨烈重创。

楼价在2003年见底后回升，负资产占比亦在同年见顶后持续回落，自2009年起至今处于不足1%水平。过去廿年来，楼价指数两度回调超过一成（2008年6月至12月跌17%，以及2015年9月至2016年3月跌11%），同期负资产宗数一度分别升至10949及1432。但即使是前者，负资产占比亦仅为2.3%，而且在两季后已回落至不足1%。打从2011年起至今，金管局再无录得拖欠三个月以上的负资产按揭纪录。

近年楼价大致横行，上落波幅一成，置业者入市后沦为负资产的机会不大。根据金管局的最新数字，今年第二季负资产宗数为55，占比不足0.05%。此际以负资产危机为由要求政府“撤辣”，说服力成疑。

相反，我们应该庆幸“辣招”减慢了此前的楼价升幅，以致于现在楼市即使回调一两成，大多数业主亦不会即时沦为负资产。负资产的定义并不是物业市值下跌，而是物业市值低于业主的未偿还贷款。换言之按揭成数愈高，杠杆比率愈高，负资产的风险亦都愈大。亦因为此，我们向来反对政府一再放宽按揭成数。反而一些人此前支持放宽按揭成数，现在却又声言担心业主沦为负资产，说穿了不就是要用尽办法推升楼价？

楼价升跌受供求、利率等多项因素影响，在相当程度上也取决于市场预期。若然预期楼价持续上升，卖家便倾向于待价而沽；预期楼价下跌，买家则较容易讨价还价。近日的楼市交投显示一些业主减价促销，或许反映了市场预期的转变。戴德梁行估计今年全年本港楼价跌8%，花旗集团更预期将略超过10%。但即使如2008年那样楼价指数半年跌17%，也远不是1998年那次同比急挫四成的崩盘。移民潮减少了置业需求，但希望租转买的市民仍然为数不少，目前自置居所比例只得51.5%，远低于当年峰值。此时为了争取“撤辣”而唱淡楼市，只怕才是在造成恐慌。