楼市如防疫——须受控可控

差估署8月份楼价指数虽未公布，但财政司司长陈茂波在网志提及了“今年截至八月整体住宅楼价亦下跌了6.3%”。若分别以去年12月和今年1月比较，最新的楼价指数便是369或366，相当于2019年1至2月的楼价水平。

过去不少人声称香港楼价因为供应不足而无可避免地只能上升。但短短8个月房屋供应不会已经变得足够，楼市同期却显著回落，市场更预期跌势未止。即使将移民因素考虑在内，这次的回调有如对供应决定论打了一记耳光。

陈茂波：投资气氛影响楼价

供应不足以决定楼价升跌，那么楼市到底受什么因素主导？港大经管学院日前发布的《香港经济政策绿皮书2022》中的一篇文章直言，“在人口、收入、信贷增幅有限的情况下，建屋进度减慢何以导致楼价攀升，一如脱缰野马，却始终令人费解”。

财政司司长陈茂波表示，“除了利息变化外，宏观经济状况、市场供求和投资气氛等都对资产价格有影响。”诚然，一般相信这些因素都有份影响楼市。但以利息为例，即使本地银行上周提高P按利率，但升幅仍然温和，对业主或准业主的压力有限。若说经济因素，失业情况在今年2月至4月后亦已逐渐改善，但楼价指数却一再下跌。

对楼市的预期可自我实现

其实最影响楼市升跌的，或许正是“明年楼市是升是跌？”这种问题。因为对楼市走势的预测，影响着不少人的投资决定。用陈茂波的字眼来说，也就是所谓的投资气氛。自2004年楼市复苏以来，发展商、地产代理商、测量行、投资机构经常预期楼市同比有一成甚至更多的升幅，市民若有能力支付首付，自然会考虑借按揭置业，从而赚取升值回报。在好几个年头，楼市实际升幅更加跑赢业界预期。

这个道理很简单，正如时有股票突然被炒起，与基本面也可以无甚关系。诺贝尔经济学奖得主席勒（Robert Shiller）近日评论美国楼市时，亦指出其升幅“由期望、自证预言所推动。人们认为楼价会上升，所以认为要接受更高的价格。”

许多人记得九七金融风暴令香港楼市暴跌，至2003年沙士更是雪上加霜，却不提1997年楼市崩盘前楼价在短短两年间大幅炒起、严重泡沫化的背景。高楼价的成因众多，但若然投资回报预期的成份愈大，市场气氛改变、乐观转悲观情绪而造成的冲击亦会愈大。即使供应情况未有改善、利率增幅有限、失业率稳步下降，“楼价将会下跌”的普遍信念亦足以自我实现。

施政报告须拿捏准确

所以，政府官员的期望管理很重要。为什么有些人期望《施政报告》提出“有利楼市的消息”，甚至有地理代理商表示一旦公布“减辣”“本港股楼随即有机会反弹”？措施本身未必对置业情况带来很大分别，准业主须付的首付以及按揭可能仍然差不多，但相关公布容易被解读为政府托市，一些人会视之为楼市止跌回升的讯号，继而自我实现。

楼价回落是事实，楼市气氛差是事实，政府的确要防范楼市断崖式下跌，造成经济及社会灾难。但另一方面，楼价仍然在高位、难以负担，也是不争的事实。某程度上，这与新冠疫情的防控政策相似。官员对外开放、放宽措施的前提是疫情受控、可控，能避免尤其是重症的个案大幅增加，再次压垮医疗系统。同样地，政府也要令楼市受控、可控，楼价的调整要有序地进行，同时避免市场有错误预期，酿成又一轮“坚离地”升幅。能否张弛有道，便考验官员的智慧和定力。