抑制居屋炒风不能单靠禁售延期

房屋委员会据称计划明年推售新一期“居者有其屋”项目，涉及七个屋苑约9,000个单位，包括东涌裕雅苑、沙田愉德苑、北角骥华苑、马头角冠山苑、观塘安秀苑、将军澳昭明苑及启德启欣苑，是自2014年恢复发售以来数量最多的一次。与此同时，亦有消息指政府建议收紧新屋苑转让限制，将在第二市场及补价后公开市场放卖的禁售年期分别调高至5年及15年。

即将推售的几个居屋项目里，最受坊间留意的无疑是北角渣华道骥华苑。有关项目为单座34层的单幢屋苑，当中248个单位的实用面积由280平方呎至457平方呎不等，建议平均呎价为9,950港元。由于坐拥维港海景及邻近港铁站、巴士站、街市、大型商场等配套设施，位置又属于地区名校网，许多市民都表示对购置骥华苑单位感相当兴趣。

诱发炒卖多于提供住房

引人关注的还有两座40层的启德启欣苑。它同样邻近港铁站且属于传统名校网，折后平均呎价约8,530港元，而且1,840伙单位内有320伙面积为186至189平方呎，是首个提供面积低于200平方呎单位的新居屋屋苑。像上述这类位于市区的居屋放售消息甫一传出，社会立刻热烈讨论，然而方向几乎都是将其与邻近楼盘的价格对比，并且憧憬项目未来具备多大升值潜力。

资助房屋的位置便利及景观优美，固然能够提高市民生活质素，但前提必须是它们真的为“居者”所居。当房委会同意推出愈来愈小的居屋单位，面积下限由2014年的376平方呎缩减至不足一半，自然令人担心这些单位日后或者会被用作炒卖。尤其居屋单位推售之前，它的投资回报便已为人议论纷纷，这种情况本身就足以说明其角色可能有所错配。

从转让交易的统计数字来看，居屋存在炒风确实十分明显。公屋联会研究发现近年居二市场每宗平均成交价较原价高出逾倍、获利平均超过200万元，禁售期过后短期随即转手的数量也大增43倍。至于补价后的公开市场方面，当局最新调查甚至显示2017年4月至2019年3月期间有逾三成公开市场居屋单位买家是非首次置业。

限制转让不如切割市场

面对居屋市场与原意日益悖离的炒风，当局近年终于开始收紧转让限制。先是2018年设定由首次转让契据日期起计的第六年才能在补地价后于公开市场出售单位，接着到2019年又进一步将这个公开市场售年期延长至十年后。但这些措施只针对补价后的公开市场转卖，无助舒缓居二市场炒风。

更加重要的是，过去市场老早就录得多宗大赚的居二交易等待了五年以上，故此今次延长禁售年期其实恐怕亦无法阻止投资者待价而沽。况且当局近来又推出“未补价资助出售房屋出租计划”，两者配合之下根本变相是在补贴居屋业主，好让他们能于禁售期内合法出租单位弥补延后交易损失。

“居者有其屋”归根究柢肯定应该是用来住的、不是用来炒的。它的二手转让炒卖成风一事绝不能够继续放任下去，单靠小修小补地收紧转让限制亦无法对准问题核心。当局必须考虑其他更果断贯彻的方案抑制炒风，包括完全切断居屋与公开市场的联系、将房屋署估价由“白居二”扩张至所有种类的居二交易，以及在估价时引入私营部门市价之外的因素等。