长者楼换楼无人问津　居屋出租却大受欢迎

房协推出“长者业主楼换楼先导计划”至今已逾一年半，计划原为向年满60岁以上业主“大楼换细楼”时提供免补地价优惠，以此为市场腾出更大的居住空间。无奈计划推出以来反应冷淡，时至近日才有首宗楼换楼个案出现。另一方面，房屋委员会于星期一（21日）表示将恒常地参与房协的“未补价资助出售房屋出租计划”，亦即容许所有持有物业达十年以上的居屋业主申请出租单位。

目前住宅单位供应不足，政府固然有需要从供应入手，但是觅地建屋没有可能一蹴而就，而在今天市民居住环境艰难的生活苦况下，善用已有居屋帮助更多市民自然也是一项当务之急。然而不论是吸引长者“大楼换细楼”释放更多居住空间的“长者业主楼换楼先导计划”，抑或放寛居屋出租限制的“未补价资助房屋出租计划”，两者实际收效依然甚微。

前者原意为吸引老年业主释出其手上的大单位，以向市场提供更大的居住空间，无奈在计划缺乏足够宣传以及市场普遍预期楼价升值的前提下，除非市民本身另有金钱调度需要，否则多数业主都会选择继续持有物业，而非冒然放出几乎肯定会升值的单位，反应冷淡可以说是预料之内。在推出逾年半之后，计划才终于有一位业主卖出一个500呎单位，免补地价换入另外一个480呎居屋单位。由此可见，即使“长者业主楼换楼先导计划”的目标可取，但却极度欠缺诱因吸引业主参与。

免补出租变相资助业主

至于后者则是准许已有居屋业权满十年的单位业主在未补地价的情况下放租单位。虽然它的成交宗数较多，但截至今年4月30日为止也只是有64宗，整体来说市民对于计划反应也是不甚热烈。况且计划本身其实可谓与居屋的原意所相违背，因为“居者有其屋”本身应该是希望当局以低于市价并扣除地价的售价将单位卖给市民，为市民提供私人楼宇以外的自置居所选择，所以会对放租、转售均有其限制，现在反过来容许其业主在未补地价的情况下出租予人谋利根本是倒行逆施。

在“未补价资助房屋出租计划”下，居屋作用已经乖离自住物业初衷，而且政府起初对居屋业主作出的市值优惠及地价减免，都变相成为对居屋业主的放租津贴，是由政府资助居屋业主向现时无楼的港人收租。不过必须承认的是，业主与租户在这个计划下分别能产生现金流及改善居住环境，所以纵使它未直接帮助无楼人士“上楼”，但是市场反应却远远较“长者业主楼换楼先导计划”好。

降温升值预期才是关键

当局府试图以上述两个计划令本地公营房屋资源得到更有效利用的立意虽然值得肯定，但从结果来看它们并未得到多少实效。这一方面是因为政府在宣传上的工夫以及计划设计细节都有值得检讨之处，另一方面却跟多数居屋业主将其单位视为投资升值工具而非自住物业有关。事实上单从“未补价资助出售房屋出租计划”下有业主愿意将整间居屋出租一事，已可看出不少居屋业主根本没以居屋作为唯一居所，而“长者业主楼换楼先导计划”下长者不愿意释出手上大型单位，亦显示市民普遍预期楼价上升而不肯以“大楼换细楼”来套现金钱。

职是之故，无论政府如何扩充或推出再多的同类计划，它最终需要著手处理的归根究柢还是楼价高昂问题。过去多年发展房屋数量严重不足，本身就是令早期买入居屋业主有闲余单位可供出租的基础；及后随著市场供应短缺、楼价上扬，业主心态自然倾向继续持有物业，也使当局更难吸引市民卖出单位。与其在其他地方作各种小修小补，倒不如务实直面楼价高昂这个最为关键的社会问题。