“私人居屋”想法可取　补地价细节宜清晰

新世界发展旗下社会企业“新世界建好生活”在本周一（6日）提出全港首个非牟利私人资助房屋项目，预计在新界西一块地皮兴建300个单位，单位实用面积为300至550平方呎。社会固然乐见地产商出招减轻置业压力，但土地楼房毕竟牵涉重大利益，而且涉及政府批出优惠，故每个步骤程序都要更加公正公开，尤其是个中补地价安排。

该社企尚未有透露项目具体地点，又称正与政府商讨补地价的安排，期望未来半年至一年内能公布细节，以及展开其他城规程序。虽然外界称项目与房委会居屋类似，但在定价、对象和供款方面有多处不同。

两者价格虽然相若，换算为市价的五至六折，但新居屋定价是参考住户入息中位数，而社企项目是按成本价。其次，社企项目设有买家年龄限制，只容许25至45岁港人及首置人士购买。第三，项目与居屋在供款方面亦和一般私楼不同，楼价会分开两半，首半最高承造九成按揭，买家只需付5%首付，其余依按揭年期摊分。余下那半，社企指买家需于成交后十年内一次过或分阶段承造。

补地价决定售价

单从售价来说，社企项目的确相当吸引。诚如社企所指，付款办法有助青年买家轻松“上车”，亦留有时间给他们在收入增加后才增加还款额。虽然如此，社企公布的资讯仍然相当粗略，需要厘清。

第一，发展商宣称楼价为市价五至六折，有部分是源于社企项目不牟利而降低价格，亦有部分是假设政府优惠地价，而按此估算至少三至四成。运输及房屋局对社企项目的建议表示欢迎，指有助增加资助房屋供应和置业选择，但在商讨厘订补地价金额时，政府难免会有一定制肘，优惠不能过少。

第二，补地价自由出售的责任应否由业主承担。社企公布买家在买入单位第十年起，“向政府补回地价差额后”将单位在市场自由出售。这条款大抵是参考房委会和房协资助房屋的转售限制，但两者的政策效果并不相同。

尽早公开细节释疑

政府当初以象征式地价批地给房委会建居屋，而房委会是公营部门，故没有造成公帑实际损失。房协是私人但亦是运作多年的独立非牟利机构，所以政府提供地价优惠给房协也没有争议。

相较之下，在私人资助房屋方面，社企少赚了利润，亦要预留为收不少的资金垫支给银行，但只要买家履行合约，社企其实没有甚么损失，最多只是损失了原本可以放在牟利项目的机会成本。相反，政府确实少收了发展商改划土地的部分地价收入，直至十年后有买家补回单位地价后才可挣回，是否对社企过于慷慨？

商界加入兴建资助房屋行列，降低民众房屋负担能力，政府和社会乐见其成。惟社企公布的资料不完整，现时尚存一堆疑窦。坊间就有人猜度今次项目仍然是旨在拉拢政府修桥补路，带动母企邻近地皮升值。与其令此类疑虑继续滚大，社企不如尽早公布细节，政府与社企在补地价等问题上更应秉持公平、公开态度处理。