资助房屋须严守“只住不炒”原则

本周三（1日），公屋联会发表报告，指新居屋和绿置居的首次转售价格平均较一手买入价高逾一倍，原业主在入住单位三、四年便出售。联会估计该批单位被用作炒卖工具，业主在短期内转售图利，有违资助房屋安居的目标，并建议延长原价转售条款至首五年，以及禁止资助房屋流进公开市场。政府应吸纳意见，令现有业主打消短期图利的念头。有指房委会会适时检讨单位转让限制，这将是正确但迟来的一步。

公屋联会翻查2014年起到今年9月新居屋和绿置居的买卖价格。在11个对象居屋屋苑之中，交易物价升值百分比介乎41.8%至109.4%，平均每宗楼价抽升至少200万元。在两个绿置居屋苑景泰苑和丽翠苑，楼价增幅为32.8%和109.1%，平均每宗楼价抽升至少110万元，当中不少只是入伙三年多。

大围美柏苑一个371平方呎单位，原业主以约208万元购入，今年7月以503万元转售，获利逾295万元或1.4倍，成为全部208宗成交中升值最大幅度的个案。此类业主若是以5%或10%首付置业，即使计及其后按揭还款，也许只需五、六十万元供款换来400、500万元卖价，回报可能达十倍，犹如“刀仔锯大树”。

2018年修订难阻升势

在私人物业市场出现低买高卖是无容置喙，但在资助物业市场发生则大有商榷之处。居屋、绿置居是自住为主，给公屋居民和负担不起私人楼宇的市民自置居所的机会，却绝非令少数抽中资助单位的业主发达的工具。再者，当资助房屋市场愈来愈多高价交易，必然令更多业主心红，以高价测试反应，拉动整体资助房屋价格上升。在买家方面，只要居二物业楼价较同类私楼维持折让，即使价格上升，物业仍有相当吸引力。

自几年前居二市场冒起800万元、1,000万元交易价起，社会就建议政府收紧转售条件。房委会在2018年有所回应，规定单位在首两年转售只能售予绿白表买家，价格不能高于原价，补地价禁售期亦由五年增至十年。在第三至第十年内，业主继续出售未补地价居屋给居二的绿白表买家，自由定价。或许政府认为这些措施已经有效，但正是未补地价居屋和绿置居在第二市场已经有价有市，十年补地价禁售期根本没有对准问题。

分割私人、资助房屋市场

公屋联会建议延长原价转售规限至五年，加上未补地价居屋、绿置居留在第二市场流转，仅限绿白表者购买，也是抑制透过资助房屋图利的可行办法。即使原价转售规限延长至十年（或者变动跟通胀、楼价指数挂钩）亦不算过份。政府甚至可以考虑从交易着手，向卖家征收较高的资助房屋增值税，买家即使开高价也“冇肉食”。

上述种种措施当然会减慢资助房屋流转，亦会与阶梯论相违背。可是，流转的结果是市民接火棒，对社会百害而无一利。对市民来说，楼价脱负担能力才是普罗市民的痛点。有报章引述房屋署，指房委会适时检讨资助单位的转让限制，那么房委会勿教市民失望，尽早果断平抑楼价，还资助房屋自住原意。