住宅闲置情况仍有欠准确　政府有必要设二手楼空置税

一手楼空置税立法如箭在弦，功效立竿见影，迫使发展商加速推出新盘货尾，增加市场楼盘供应。如此效率，教人思考能否将之扩充至二手楼。过去社会常讨论开征二手楼空置税，惟不少反对者均诉诸住宅空置率奇低之类的理由，认为当下并无立法必要，甚或指强行立法只会扰民不断。不过，官方空置率数字的统计方法粗疏，坊间一直有质疑政府低估住宅闲置情况的声音。房屋资源紧绌，政府有必要规管住宅无理空置的行为，故港府除了须更准确地掌握住宅空置的情况外，更须尽早研究实施二手空置税。

运房局近日回复立法会议员质询，指根据差估署数字，去年私人住宅的空置率为4.3%，虽较2017年的3.7%稍有回升，但始终仍较1998年至2017年间的平均数5%为低。市场人士一般认为，正常的房屋市场的自然空置率应具5%左右，当中包括了住宅业主为单位装修、及在市场物色下手买家或租客等等的时间，故按此标准，现时、甚至过去二十多年的空置率仍属健康水平，故常有论者指出开征二手楼空置税非为必要。

不过，政府的空置率数字，未必能够准确反映现实情况。按2017年版的《香港统计年刊》，2016年的私人住宅单位总量约155万个，而据《2016年中期人口统计》，2016年有人居住的私人住宅单位总量（包括私人住宅单位及私人永久性房屋的其他屋宇单位）为约134万个，换句话说，没有人居住的私人住宅单量达总量的13.5%，与官方数字大相径庭。

诚然，诸如上述的估算固然粗疏，政府早年亦曾特地回应社会批评，指直接以房屋存量数字与家庭住户数字之差推算空置率并不可靠，因为两者背后的统计调查均有不同的调查范围及假设，例如“综合住户统计调查”并无计算“流动居民”，即那些经常离开香港、于境外工作的本地居民，故坊间“直接相减”的计算或有高估空置率之嫌。但问题是，坊间需以手上仅有的统计资料作估算，无非是政府的空置率统计并不可靠。政府若有意彻底回应公众质疑，理应在进行本地房屋统计时，统一调查房屋存量与家庭住户的数字，以修正有关假设存异的问题，以便得出更为准确的空置率，惟过去政府却未有以行动回应。

政府的空置率统计方法之所以久被诟病，是因差估署的统计范围相当有限，仅对落成三年或以上楼宇总量的3%作抽样调查，其代表性明显成疑；加上其调查方式为“向大厦管理处、业主和占用人搜集，或派员视察”，不但公众未能得知个中确认某单位是否空置的准则为何，甚至如此调查方式本身就有欠客观。

但即使退一步，假设官方的数字能完全反映现况，现时住宅空置状况是否如市场人士所称般“自然”无误？据本土研究社去年于红磡旧区黄埔街至必嘉街一带的调查，发现在面向外街的622个住宅单位中，有超过450个单位空置。再附以翻查地产商年报及土地查册等方法，得知有地产商早于2010年在附近一带进行大规模收购唐楼物业，惟因收购计划未曾完成而未能进行重建，以致大量房屋单位一直丢空。如此例子，相信在日益老化的旧区比比皆是，而发展商为降低行政成本，甚或囤积居奇，因而浪费大量房屋资源，实在有违公众利益。

本港房屋资源紧绌，却有人肆意闲置住宅单位，甚为浪费，政府绝对有责任加以阻止。港府当然须更全面调查本港的住宅空置率，一如不少论者倡议，观察单位水电用量有助得出更为客观的统计数字，只要附以更大规模的定期住宅抽样调查，政府要更准确地掌握本地的空置数字，并非难事。但与此同时，本港的空置率当中，几乎可肯定存在“不自然”之处，故政府已具充足理由，尽早研究征收二手楼空置税。

常有论者指出执行二手楼空置税甚为困难，尤指“空置”难以定义，容易对民生造成滋扰。但事实上，坊间早有不少可行建议，诸如有论者倡借镜薪俸税的免税额要求，如六个月同住、来港不超过60日等要求，定义住宅空置即某单位每年有超过六个月不被占用，同时亦可为装修、转售等设立合理的期限，以减少扰民情况。至于市民用作度假的“假日单位”能否获豁免，日后亦可与公众继续讨论。

而且在实际操作上，实施二手楼空置税亦不见得如反对者所言般困难。一如外国经验，住宅空置与否的举证责任可置于业主身上，业主须主动申报其住宅是否处于空置状态，同时政府可按每年空置调查结果加以审核。当然，任何税务都有避税可能，甚或与本地印花税辣招一样，总有人基于个人利益考虑，宁愿付上税款也要逆政策而行，但相信只要空置税款以及瞒税罚则够高，自然能够阻吓空置行为，促使业主充分利用其物业单位，甚至所收税项亦可用作津贴有关空置调查及征税所涉的行政费用。

但归根究柢，纵然二手空置税可行，实践与否还看政府决心。“01观点”一再指出，政府绝不应纵容任何“误用”房地产资源的行为，政府实无理由一拖再拖 。