【01观点】抗领展、保民生　地区墟市发展不容再拖

基汇资本牵头的国际财团（包括美资高盛、中资长城基金和来由中东的阿联酋阿布扎比投资），上月底以高出估值逾五成的约230亿，从领展手中取得包括九龙湾启业、屯门H.A.N.D.S、青衣长亨、深水埗丽阁等17个商场。领展在是次交易中录得74亿净收益，创上市以来最大规模资产交易。然而，是次交易涉及的多属区域商场，较为影响民生，高额交易过后难免调整租金。领展漠视民生困苦，港府又束手无策下，市民只有自救，推动“区区有墟市”。

领展积极出售资产　无视民生困苦

领展近年积极出售地区商场，赚钱似乎成为公司唯一的目标。连同这次交易，领展已由2014年始分多轮出售合共47个商场，占旗下商场约三成。有传媒统计，单计此前的五次交易，领展已从出卖民生商场和停车场获利逾百亿。这些交易后，新主往往管理不善、不停加租，领展一度声称检讨及暂停出售。但这次巨额交易只能说明领展依然是口实而惠不至。

领展作为上市公司，要向股东交成绩表，积极配置资产、投资组合，本无可厚非。只是其旗下的民生区域商场，直接影响小市民生活，若然只视之为纯粹投资工具，实际不妥。领展可以成为亚洲区最大房地产投资信托基金，主要就是依赖香港普罗市民的付出。在过去六次招标，售出逾350亿资产后，香港资产仍占总值约1750亿元的投资组合的九成。作为植根香港的企业，一直无视自身经营系及民生稳定的重要事实，不但未能尽作为香港社会一员的责任，更以近乎杀鸡取卵的方法不断直接或间接推高市民生民成本，这是否可持续的经营手法、又是否有利于企业形象，实在是不言而喻。

社会指斥企业完全无视企业社会责任，欠缺良心，实非无的放矢。领展过去多次出售商场物业，但投标者多为本地投资者和财团，当中包括著名投资者林子峰和有小巴大王之称的马亚木等。当中，领展“常客”林子峰擅长把商场当成投机工具，分拆屋苑停车场出售。此外，此类投资者往往擡高商场租值，迫走小商户。这导致商场空置率普遍高企，居民难以找到合适的商品或服务。更有甚者，是投资者或为租金收入而不顾居民意愿，引入厌恶性行业。地区商场无法满足居民所需，结果只能无奈地转到较远的大型商场。居民虽心怀不满，却投诉无门，只能哑忍。

基汇资本购入此批商场后，同样令人忧虑恶果重演。基汇资本董事长兼创办人吴继炜早前即向传媒表示，17个商场中只有4个已翻新或开展改善工程，计划稍后翻新其余项目以提升商场价值。立法会房屋事务委员会主席麦美娟、成员朱凯廸等忧虑，财团只视商场为投资工具，舖租难免增加。可以预期的是，依赖这批区域商场提供服务的居民，生活成本难免增加。
 

投资格局变化　恐更为推高民生相关资产

更令人忧虑的是，国际与内地资本或会持续炒高香港与民生相关的资产，老百姓生活开支增幅抛离收入增长的情况会更为恶化。近年来，香港的境外直接投资（FDI）持续上扬，月初共布的2016年FDI更突破14万亿港元，外资主要投资板块覆盖香港各个层面。领展在这次招标，成功吸引不少海外基金、主权基金参与竞投，就充份反映外资对香港民生层面的资产兴趣浓厚。

国际市场波动，奢侈品消费不稳定等因素影响下，高档商场、甲级写字楼等投资变得“高危”；相对而言，领展旗下民生商场，主要服务地区日常所需，可谓是主要满足刚性需求，抵抗周期波动能力较高，这也是领展资产吸引投资者的地方。国际评论亦注意到，去年占FDI逾四分之一的国内资本，在数项因素主导下或持续流入香港：其一，肃贪过程影响高档消费行业的发展，其二，国内资金紧缩及香港资本充裕，其三，国内经济结构改革区间中港市场作用。

在这样格局下，香港资产市场可能持续被炒高；若然国内外资本持续炒卖香港的民生相关资产，受苦将是普罗大众，或会造成社会不稳，引起下轮矛盾冲突，港府必须警惕及小心处理。

政府无能　市民只能自救

面对当前危机，又或一直以来的领展霸权，港府依然是“束手无策”。早在一年前，前特首梁振英在接受传媒专访时，已严辞炮轰领展只求逐利而忽略市民需要。当时负责与领展高层接洽、又曾表示认为领汇上市不妥的林郑月娥，现时已贵为行政长官，但与当日表示“会将市民的关注向领展反映”一样，今日对着领展仍然是束手无策。林郑认为现时并不是“走回头路”、回购领展的合适时机，这个判断基本上无误，但政府可以主动出击规划，多建公共市集、协助与便利地区墟市发展，这是林郑及其团队不能回避的责任。若然在这工作上交不出成绩，则只能说明其团队是极其“无智慧、愚蠢”。

活在香港，社会大众都知道期待官员有效率地办实事，有如守株待兔；在政府以实政取信于民之前，社区大概只能自救。《香港01》一直以来均认为，由地区筹办墟市，以市集包围领展商场，为居民提供价格商宜、购物便利的选择，是社会可以踏出的重要一步。

林郑月娥在竞选政纲中曾提及“促进地区经济发展，包括研究在各区增设特色墟市”，一度令社会憧憬“区区有墟市”有望。撑基层墟市联盟早前就提出要求港府成立跨部门专责小组，制定统一墟市政策、统一场地申请程序、设立用地列表、增设墟市咨询委员会讨论长远发展，以及检讨小贩及墟市牌照。只可惜，在她首份施政报告中，“墟市”二字不翼而飞。

既然政府未能交出“抗衡”领展霸权的时间表、路线图，那社会只能自救。不论是作为民意代表的立法会议员、区议员，均应该积极与关注团体合作，紧密与贩档沟通、联系，找寻适当的时间、地点举办各类短、中、长期的墟市。我们期望，纵使政府不能实际参与其中，至少在确保市政及卫生安全的前提下，尽量为地区墟市发展创造便利条件，不要令地区墟市发展死于官僚主义与懒政庸政手上。