【01观点】“高端”领展赶走“低端”商户　政府须硬撼大山

领展再次高价拆售旗下商场予财团。本来服务居民的商场食肆，在当年领汇接手房委会物业后，租值已经大幅提升。如今领展以高价拆售，既反映领展有钱赚尽，不顾民生需要，乃政府当年私有化遗祸，同时反映香港的深层次社会矛盾，即股东和普通市民的矛盾：大股东在购入领展的股份后，自然会最求资本的无限增值；小股东虽然占领展的股分极小，但为了保障个人财富利益，也成为了社会改革的障力。政府必须认识到社会的矛盾，固然以回购股票与购入商场纠正错误愈来愈难，即使如此，政府也要尽力亡羊补牢，以示负责。

物业翻新拆售致加租加价　增加民生负担

领展在11月28日宣布出售17个商场，作价高达 230 亿港元，物业出售的净收益为 74 亿元。计及今次，领展已经拆售4轮物业，绝大部份来自当年房委会出售的商场、街市及停车场。
 
拆售物业行属常见的商业活动，但是政府将公营物业出售予私营机构后，这些商业活动对市民生活造成了整大影响。领展在翻新物业后重新组合商户已成常态。其积极引入连锁商铺后，提高资产价格，个体户沦为“低端商户”，难逃加租、结业命运。居民要花更多钱消费，车位租金普遍高于房委会同区，商户要挨贵铺租。据报新出售的商场，部份也会展开翻新工程，加租的梦魇挥之不去。

再者，领展当屋邨商场为商品，善价而沽，而购入者变本加厉，赶走商户，炒卖拆售车位，意图改变商场为国际学校等，妄顾社区居民的日常需要与购买能力。
 
领展多次反驳，翻新后的生意额增加，而且仍然有新租客承租，证明没有高估租值。公司还强调领展是上市企业，要向股东负责，不能为了社区居民而损害投资者利益。然而，领展接收的是公共资产，理应优先顾及附近地区需要选择商户，按经济状况厘订租金。以领展的规模，追逐市值租金肯定推高物价，市民生活担子百上加斤。领展宣称履行的企业社会责任，例如无障碍设施，以特惠租金租予非牟利团体等，既随著再拆售资产，变得鞭长莫及。即使是领展资产，企业社会责任的得益，也被各类加价抵销。

政府是元凶　不作为助长领展气焰

我们不能忘记，始作俑者是政府在2004年出售房委会资产，而且一股不留，全交由私人市场控制。政府的错，不只是出售公产，更纵容领展转卖资产，甚至有违反地契之嫌也没有加紧处理。
 
证监会在2014年放宽《房地产投资信托基金守则》，容许房托基金从事及投资物业发展活动，而且调高金额上限。政府事前没有阻止，事后又没有要求修例，领展就可以化身为私人地产发展商，甚至收购境外商场，买卖活动一发不可收拾。
 
再者，眼见领展证实或涉嫌违反地契，例如中止提供租金优惠给商场内的社福机构，或者提供制车位给地契列明以外的人士使用等，政府的回应却软弱无力，最多只收回豁免费用就完事。政府更称以商业原则为由，不会干预合法合规的商业决定。

林郑月娥在任政务司司长期间，曾称领展是施政三座大山其中之一，建制派引述她曾召开跨部门会议处理，但到她上任行政长官，除了将落实在东涌、天水围和洪水桥兴建公众街市，拿不出具体措施应对，意味政府也难以对付领展，几近投降。
 
另一个抵抗领展的阻力，正是出于市民。反对领展拆售和管理的声音比以往大，但也抵不住领展的“霸气”。股东热棒，股价大涨小回，单计今年升近四成，现值1,547亿元，每股突破70元创新高。或许不少居民和商户也买下领展股票，对冲租金和消费。或许市民和大型基金也看中领展的升值潜力，即使得益是来自榨取他人的生产。无论如何，股民就是不想领展的资产和生恴额下跌，身家就会缩水。因此，要求领展改革的力量难以聚合。

亡羊还需补牢　政府莫再纵容领展

也因为股价飊升，领展物业有价有市，公司加上溢价，政府回购股份动辄要2,000亿元，即使只租入或买回部份铺位车场，也需花相当公帑，未必划算，回购之选择需要三思。政府应该寻找其他办法纾解市民怨气，民主派和建制阵营的新民党也建议修改《房地产投资信托基金守则》，规定房托基金只可以投资于产生定期租金收入的房地产项目，杜绝从事物业发展。

民间团体也要求政府和房委会彻查已拆售、有意拆售、或者有意更改用途的物业，有否违反地契，阻止领展进一步商品化、私有化。

地政总署刚刚公开了800多幅可作短期用途空置用地。政府应该与区议会和地区团体合作，一起物色合适地方兴建公众街市和短期市集，增加街坊购物选择。例如天水围现时缺乏公众街市，天华邨附近有少量空置用地，可以探讨能否兴建街市或墟市。在其他地方，房委会也可安排穿梭巴士，接载居民到公众街市和房委会商场，增加居民选择。
 
我们固然鼓励市民减少投资损害社区居民福祉的股票，用消费者力量支持良心商铺和企业。然而，相信不少投资属于强积金、退休基金等工具，难以撇清，而且有相当股份已经落在境外股东，控制不来。政府要首先展示决心，在力所能及下，弥补批准领展上市的祸害，才可带动股民改变心态。