【01观点】两大理由　香港要设立物业增值税

中原城市领先指数显示，主要屋苑实用呎价万元以下放盘已经绝迹。有人说卖家只是追随市价，但当市价脱离民众负担能力，民众要尽借按揭或者摊长还款年期才可置业，而政府管理楼市的“辣招”无以平抑楼价。楼市失控，加剧阶层之间的矛盾。政府必须调整对策，保障港人的适足住屋权，缩窄贫富差距。引入资产增值税，值得考虑。

现行调控楼市工具失效　须另觅蹊径

“01观点”倡议三管齐下，透过加强租住权保障，增设空置税及针对物业的资产增值税，从而管制私人住宅市场，保障民众住屋权。租住权保障是平衡业主和租客权力，空置税是善用楼房资源和堵塞租住权保障漏洞，资产增值税改善税制及稳定楼价。尤其是当楼市畅旺，公营房屋短缺，民众难以自由选择居住模式，规管私楼市场则更为迫切。

楼市炽热，牵涉全球量化宽松、利率低企、几年前美汇转弱等宏观因素，但香港税率低、税制简单、资金自由进出，加上勾地表制度减低新私楼供应，也为楼市加添柴火。港府改变不了大趋势，也应设法减低楼价波动对市民的影响。政府连番推出的额外印花税，又打击“一约多伙”等规避方法，虽能一时缓和气氛，楼价后来又重拾升轨。因此，政府需要另觅措施令楼市降温。

有助楼价回归理性　避免买家高价入市

简单来说，资产增值税是指对出售物业获利，减去成本、行政费用后征税，其目的如下。

首先，如果利得税和额外印花税击退炒家，阻止短期买卖住宅，那么，资产增值税就针对以年计持有物业，高价放售的个案。的确，有业主得知有地皮高价售出，或者附近屋苑高价转手后，选择提高售价甚至封盘，相信日后总会有人承接，获利更多。事实上，额外印花税实施超过三年，不少单位过了“禁售期”后，仍能以高价售出，安然获利。

不过，众所周知，有成交并不意味成交健康、理性。买家可能担心错过时机，以后就无法置业安居，于是勉强入市。然而，如果有增值税，现有卖家不会不断擡价，因为部分也变成税款，而买家也应预期物业升值的利润不会尽入口袋，减低投资意欲，楼价的升幅有望减慢。

改善税制　惟不应靠收税拓财源

第二，现时征收15%个人薪俸税，却不征收物业增值税款，有欠公平。当然，政府可以考虑征收大额股息税，或者提高企业利得税比例，但这不妨碍征收物业增值税，针对以买卖住宅谋利的个人。事实上，政府要同时订立大额股息税及增值税，才可堵塞企业和富商转移薪金、股息和物业资产，逃避税项的漏洞。

有支持设立资产增值税的学者认为，政府可以透过税收增加收入。这不失为扩阔税种之道，然而，如果政府有心令楼市重回正轨，则不应指望由此渠道“敛财”，增值税的目的是为防止买卖双方非理性定价，令税制更公义。

设立资产增值税有助稳定楼价，增加物业征税渠道，令税制更公义。同样重要的是，有效征税，将会减少个人单纯靠房地产增加资本，导致少数人占去大部分社会财富，加深香港的财富不均。这可鼓励个人靠工作、创业意欲。在公营房屋短缺的情况下，调控私人物业市场更为重要。下文将会讨论资产增值税的框架，包括征税对象、税阶和其他预期影响。