零售转差累领展股价　投资者可放眼海外物流REITs｜郑昆仑

甚么是坏的操作手势？过度交易（Over trade）便是其中一个最差的做法。至于最著名的反面教材便是恒生指数公司。或许为了恒生指数的表现能够“超英赶美”，恒生指数公司在最近24个月内主动地纳入大量科技股以及高市盈率的内需股，同时又剔出了不少老牌股份。结果是2021年迄今为止ATMXJ的表现很逊色。相反，近年遭剔出蓝筹指数的华润电力（0836）以及中国神华（1088）表现反而强劲。

华润电力今年为止已累计上升218%至26.55港元。至于2020年年底仍是抱团股的阿里巴巴（9988）今年为止已累积下跌49%。至于甚么才是容易令人聚财的资产？条件包括单日价格波动性不大而且行业周期处于正面的势头。单日波动性太大的资产随时会将投资者“震走”，因此有能耐持货赚整个大周期的人通常不多。

REITs本身对周期很敏感的房地产资产

至于上一个香港经济以及资产大周期，应该是由于资金由北向南调动以及自由行相关的旅游业所带动（相关时间应该是2010年至2019年左右）。相关蓝筹受惠股包括港铁（0066）、友邦（1299）、领展（0823）、银河娱乐（0027）等等。

作为REIT的领展一直给投资者一种十分稳健的形象。除了相关现金分派比较上稳定（稳中有升）之外，单日价格波动性偏低也是原因。只不过，大多数投资者忽略了领展以及其他REITs本质上涉及高周期性。2019年5月底领展当时的价格高见93.8港元，至于今年12月17日的收市价仅是66.75港元。

这亦指出一旦行业环境出现明显弱势，即使是稳定型资产也不是合适的选择。相反，由于涉稳健的错觉，因此不少投资反而忽略了不少市场警号。尽管领展涉及民生相关的零售物业资产，但是这并不等同不受大环境的影响。

第一点是网购的日渐普及亦暗示市场对实体舖需求正在减弱。换句话说，零售商所需要地舖面积正在下跌，这是因为不少货物已经放在偏远地区的仓库以及物流中心。另外，入境旅游活动的大倒退亦导致零售旺区充斥不少吉舖。这亦间接地影响到领展旗下商场的租值以及出租率。

本地REITs选择不多　　海外REITs才值得研究

在香港上市的REITs大多数都是集中于香港的物业，其中包括商场、办公室、工厦、酒店等等。尽管领展近年已主动投资香港以外的物业以及物流资产，但是投资者已将领展视为零售REIT。

如果愿意放眼世界的话，投资者其实可以考虑海外的REITs。举例说，全球的制造业以及物流系统开始出现结构性转变。一个可以观察的趋势是坊间愈来愈多的产品已重新在欧洲又或者是在日本生产，大家可以前往本地日资家居零售店自行考证。这亦暗示不少海外物流相关的REITs存在投资机会，其中不少在星加坡、英国、日本股市上市。看官不妨自行进行寻宝。

【财经专栏】“仑”理讲价．郑昆仑（CFA）｜善恒证券策略师