新世界(0017)盈警　受累公允值减值及一次性非现金项目｜彭伟新

近期已有多家本地地产发展商为今年下半年或全年发出盈警，除了因为业绩受整体销售下跌所拖累外，最重要更是地产商为旗下的投资物业作出减值准备，令到大量的地产股之半年业绩已见红外，其中新世界发展 (0017) 需要为截至6月底止的2023至24年全年业绩发出盈警。

按新世界所发出的公告，预期上个财政年度集团会由盈转亏，股东应占亏损约为190亿港元至200亿港元水平，主要是因为上个财年的整体项目销售大减，而令到集团持续经营业务带来的核心经营溢利同比减少18%至23%外，更包括了去年底完成出售新创建超过60%的股权所带来的帐面亏损，以及因非现金项目重估或耗亏损所带来的85亿至95亿港元。

虽然今次所发出现盈警金额巨大，不过，大家不要被该数字所吓坏，主要是因为该等亏损或减值只属国际会计通用准则所要求的账目调整，完全不涉及现金流，例如上年底集团出60%新创建的股份时，所录得的83亿元亏损中，当中接近60亿港元的亏损对集团的权益或净资产并无任何影响。

另外，集团所持有的投资物业亦需要按国际通用会计准则所要求，在经济下行而需要作出减值，情况就如笔者曾于8月20日同一栏中的文章“九仓置业（1997）两年多投资物业减值逾185亿，待经济回稳后重拾增长”指出，现时为投资物业作大幅减值拨备对九仓置业有利，而在同一情况下，新世界亦会是面对同一情况。由于在出售业务或为投资物业作出减值拨备均属于一次性的动作，更未有涉及真正的现金流，因此已对往后的业绩不会带来任何的负面影响

面对经济不景，地产股陆续发出盈警，但从新世界发展在过去一年积极地进行出售非核心资产，包括今年已售出荃湾愉景新城商场及停车场全部权益，套现40.2亿港元；又甚至出售位于前海的周大褔金融大厦北塔的部分权益，资金回笼约15.6亿港元，以及今个暑假期间，由集团主力发展的启德全新临海住宅项目“柏蔚森”所售出逾300伙单位，共套现逾21亿港元并冠绝所有全新盘，已反映集团在面对经济逆景下仍然具有较强的执行能力。

而且集团于2024年年内，已完成了超过500亿港元的贷款安排及债务偿还安排，更能维持低成本的境外银行贷款，已为未来几年做好安排，即使未来几年经济仍然未见明显复苏，但相对各项的安排已足够集团挨过寒冬。笔者认为地产行业仍然属于一周期性较长的行业，因此，当行业处于下行阶段时，按市况进行减值仍然是最佳的安排，一来可以有利收窄估值的折让，二来在环境最差的几年把所有利淡因素一次过反映过来，当行业出现逆转，以一个较低的基数作比较时，日后的盈利反弹能力会更强。

加上美国如无意外会在今年9月开始进入减息周期，亦会有助市场气氛回稳，经过了连翻减债及出售非核心业务后，大户投资者似乎仍然认同集团的财政状况已转为稳健。集团现时的机构投资者持股比率仍然达到14.42%，虽然股价由今年4月9日至今年8月30日期间共录得11.6%的跌幅，但仍然继续录得7.19 亿港元的资金流入，当中大户占其中的5.39 亿港元，而散户则占当中的1.8 亿港元，而8月30日当日仍然有16.57%，反映投资者未有主动去减持新世界发展的股份。

本人并没有持有股份及相关衍生产品之权益。

【财经专栏】资金流事务所．彭伟新

资深证券分析师，证券研究经验超过20年。除了熟习基本分析方法外，对技术分析亦有深入研究。在大台技术分析节目中担任主持，曾主讲多个不同范畴的技术分析研讨会及课程，近年更钻研以资金流向作为分析股市的方法，并藉不同媒体频道与投资者分享。

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