【外卖牌扮餐厅】商场涉违地契？发展商“霸占”公共空间有前科！
《传真社》调查发现，全港20个地产商旗下的商场、办公大楼及机场，涉嫌容许62间持食物制造厂牌（俗称外卖牌）的商户在商场开放位置设置座位，鼓励食客堂食，涉嫌经营无牌餐厅。星巴克咖啡、太平洋连锁咖啡店及太古地产其后回复《传真社》查询，指报导所列的分店座椅皆开放给公众使用——即是原来不用消费都可随意坐下。
我们似乎一直被误导，在商场内须要消费才有座椅，但其实部份商场跟政府订立契约，划出特定空间作公众用途让市民免费使用。惟多年来，发展商有意无意侵占公众空间的事例屡见不鲜。
原来早于1980年代，政府就要求部份发展商在私人发展项目提供公众设施及公共空间，订明某些空间作行人通道及公众休憩之用，分担政府兴建公园及社区设施的责任。但事实上市民要使用这些“私人管理公共空间”（Privately Owned Public Space）是困难重重，如今仍有些在私人物业内的公共空间遭封锁、隐藏、似乎不鼓励公众使用，甚或本来划作行人通道的空间也被作商业用途。
公众通道不可作商业用途
“有些发展商按照地契条款，开放一些公共空间，如贯通商场出入口的公众通道。”“拓展公共空间”公关经理王瑜翎解释道。但过往亦有案例发现，商场挪用公众通道作商业用途，如出租给商舖或展览商。
其实地政总署和屋宇署的网站上，皆有公开私人发展项目内的公众通道位置。但网站显示的图则像素不足，模糊不清，亦缺相关指示。即使有心市民上网查阅，也难以确定具体位置。单靠这图，莫说是市民，恐怕连专业人士也难为公／私定分界。如果在商场里想找个位置歇息，看似只能乖乖畀钱，正中商家下怀。
地政署无权查约难检控
去年年尾，工党就揭发荃湾广场、愉景新城、新港城等商场违规霸占室内公共空间，在行人通道摆放座椅，并铺上地毯分开行人通道和咖啡店的范围，出租牟利，地政署指出这违反了地契中“不准在行人通道摆放物品”的条款，座位其后已被移走。
其次，由于公众通道及公众休憩空间不属于商业楼面面积，若发展商在公众通道摆放物件或作商业用途，需先向地政总署申请豁免并缴付豁免费，惟工党社区干事赵恩来叹道：“但地政总署无权查阅私人租约，所以就算发展商违反地契出租公众通道，也不能执法。”
违契只需罚钱 非刑事罪行
他又解释，地契是政府和发展商签订的合约，只受《合约法》规管，就算一方违约，亦非刑事罪行，只需罚钱及追回欠交的地租和豁免费。更何况地政署无权查阅业主和租客之间的私人合约，除非是超过三年租期，需要在土地注册处存档的租约，不然要经租客及业主双方同意才交出。
所以要查发展商有否违契出租公共空间，相当困难，“业主和租客亦可以扯猫尾，话唔知租客摆咗台凳喺度。”一般而言，地政署只能以“不准在行人通道摆放物品”的条款，叫业主在限时内清走物件。他补充其实多年来商场和商户都有占用公共空间的惯例，但政府疏于执法，“就算真系告，咁多年嚟都只有时代广场一案能告上法庭。”
屋宇署回复，有关地契事宜包括违契问题，要向地政总署查询。记者致电地政总署查询，地政总署则指要询问有关分局有否跟进行动，至截稿前未有书面回复。
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公众会用到的商场空间大致分为三种： 1）商业楼面面积（如舖位） 当发展商向政府申请买入地皮时，城规会会规定该地的用地比例，订明商业楼面面积的大小，而在商业楼面面积以外的空间，则不能未经申请进行商业活动。 2）公众通道 业主和政府签订“拨出私有地方供公众使用的契约”（公用契约），同意拨出部份空间作行人通道及扩阔街道之用（Dedicated Public Area for Passage），如中远大厦外的空地，和汇丰银行总行的有盖开放空间。 3）公共休憩空间 某些私人发展项目则受地契或公用契约的条款规定，需为公众提供设施作休憩用途，如屯门市广场四楼的游乐设施、油麻地骏发花园、和K11地下。 |
地契列明的公共空间被消失？
除了行人通道，部分私人地方亦划出“公共休憩空间”让公众使用，本来希望促进综合设计、善用土地，借发展商之力落成社区设施以应付居民需要。而为了补偿发展商拨出土地作公共用途，政府将给予面积豁免或者优惠。但一些私人休憩空间入口隐蔽，缺乏明确的标示，甚至长期锁起不开放，市民根本难以使用，发展商是否“食两家茶礼”？
一、占用公共空间作商业用途
商场违规占用公众空间来赚钱已非新鲜事，经典例子为2008年时代广场被揭违契出租地面的公众休憩空间。早于1985年城规会批准时代广场的申请时，已经提出发展商需提供一定面积的公众休憩空间。于是九仓与屋宇署签订公用契约，将地下广场逾3,000平方米的地方划为公众休憩空间，作行人通道及静态休闲活动之用，如果要出租办展览，亦只可向展览者收取水电费。然而自1993年起，时代广场却把公共地方以日租28,000元至124,000元不等，藉公用地方牟利。
二、不对外开放
三、你睇我唔到
四、隐藏社区设施