强拍催生鬼厦　住户：断水断电爆窃频生　学者：恶劣环境形同逼迁

这些年全球都在谈论正义，每个地方的家事都包括城市发展、楼价高企。香港怕是早就失去谈居住正义的资格了，否则怎么会有一群人，他们的家被强制卖掉，然后成为鬼厦一般肮脏凌乱鬼魅，他们也却保持麻木继续居住留守。收购商大业主爱理不理、居民由长住业主变成短租过客、政府部门以私人地方为由不便干涉，鬼厦长期处于“三不管”。
如果墙会说话，启德大厦说它也曾为生活营役挣扎，海兴大楼说它是个见惯世面的江湖中人，而城市中弥留的鬼厦又何止这两栋；留守在家一次一次尝试拯救鬼厦的，几乎成了一个个不得己对正义麻木的族群。
摄影：黄永俊、李泽彤

启德大厦：地板发霉有蚤　墙壁石屎剥落

九龙湾启德大厦的单位，陈生陈太住了2年，某天其中一间房间，一扇抽气扇突然从天花板掉下，陈生说“幸好那时小朋友不在附近，不然被砸到脑袋就糟糕了”，只是墙壁穿了一个大洞。陈生在工作的餐厅找来一块原用来盖豆腐的木板，自己胡乱钉上几口钉将之封住。墙壁高处上一个电插座摇摇欲坠、由电线吊住，小朋友若爬上碌架床后玩弄扯甩，随时触电。陈太说只能看好小朋友，不让他们爬上去。

“刚搬进来时，厨房的瓷砖因肮脏全是黑色的、厕所与客厅间没有隔水间隔、木地板发霉有蚤、墙壁流出不明液体及有石屎剥落，全屋有昆虫滋生。”这些情况经他们自行清洁及“装修”后略为好转，但风雨时天花仍是会漏水。陈太差点数漏，所有窗户千万不能打开，不然会有飞曱甴及老鼠拜访。

业主代理人：“这个价钱就是这个环境”

单位外的情况他们更是无能为力。大厦大闸坏了，大业主不维修，晚上时常听到“呯呯嘭嘭”的打斗吵闹声。大厦管理处安排的梯间清洁很疏，最密也要一个月才有人洗一次楼梯。“楼上有人掉垃圾时，把垃圾袋拖下楼梯，胶袋被磨破了，里面的污水流出来，他们也不管。”大厦有一段时间没人清理梯间垃圾，因为原本的清洁工辞职了，隔了两个多月才请到人。

陈生陈太曾多次向业主代理人求助，只换来如此反应：“这个价钱就是这个环境。如果我整返干净幢大厦，就不是这个租金，你也不会租住了。”

海兴大厦：断水因水管被偷　爆窃时有发生

大角咀海兴大楼三年前曾发生碎尸案，今年一月，警方在此捣破武器库及制毒所。大厦现在已是十室九空，多个单位没有锁门或被爆开门，假天花塌下。走廊及梯间多个电表箱被拆走、电线被剪烂、铁闸被撬走、水管被盗。

访问当日，记者就在梯间遇上两名口齿不清的男子，或套上手套、或拿住铁钳，他们称自己是住户。大业主去年一度在大门加装铁闸，但未几即被撬烂，没有再维修。四楼住户刘太说:“夜晚总是听到撬门声，很多小偷上来，随便爆门进入空单位，乱翻看看有甚么东西可偷，弄至乌烟障气。”她怀疑5楼以上的某些“住户”，是没有交租“霸住”的不明人士。

垃圾堆积如山没人理、天花漏水水浸没人扫清、墙上的灰尘积了好几寸厚、走廊灯光忽明急暗。临过年前，大楼没水供应，二楼南亚裔住户Ayyaz及TasLeem夫妇首先通知水务署，但水务署人员检查后表示，无水是因为水管被偷了，著他们叫业主添购新的水管。Ayyaz说，6年前经地产经纪租下此单位后，每月也到便利店向一间顾问公司交租，但他从来没见过业主，当年签租约的那间地产代理公司已结业，单位有甚么事时，完全找不到人对话解决。至于为甚么不尝试去找收租的顾问公司，他说：“工作太累了，女儿很黏人，家里状况又那么多，我一下班只想马上回家休息，没有余力再管这些事。”

他们只好借用亲友家洗澡，有时买樽装水煮食，有时买外卖或到餐厅吃饭。基本上，单位不能供人煮食或洗澡，Ayyaz回去只能睡觉或看看电视。其他几户人家因没水后，纷纷迁出，Ayyaz一度想坚持，最后因无水情况实在太麻烦，二月下旬举家迁出海兴大厦。

无力负担斴近租金　随时被逼迁　“唯有见步行步”

启德大厦的环境一天也没有好过。陈生陈太说业主除了收租甚么也不理，他们只能自救。迁入时陈生先用了两星期灭虫，用$2000买墙纸，再找来朋友以 $5000友情价“装修”。“朋友帮我做装修，闹到我死，咁烂点住，又有蚤，对小朋友健康也不好。”他知道那其实也算不上装修，只是把那些吓人的缺陷遮起来，舖上地胶及贴上墙纸；两年间或有剥落，只好用胶纸胶水黏贴补救，或再贴上一重新的墙纸，眼不见为净。他们每天洗地，因为怕环境太脏影响两名小朋友；走廊梯间，看不过眼时也会自己洗。

陈先陈太的租约每半年续一次，5月约满；他们说合约上写明业主可随时要求他们搬走，不作任何赔偿。一家四口只有陈生一人工作，生活捉襟见肘，只能负担这个水平的租金；5月以后的生活，他们说只能见步行步，到时再算。住在这里是无可奈何下的选择：“ $4300一个月，三房一厅，有厨房有厕所，还想怎样？我敢说是全港最平。”

Ayyaz一家居住6年的海兴大楼，不时断水断电，状况百出。他们说每月均有向顾问公司交租，但因联络不到业主，每次只能自行解决，“有时我会自己掏钱请人维修。没办法，租金加上维修费还是比在其他地方租屋便宜，才会继续在这里住”。但他们随时也可能会被迁走，“一年前多收到一封信叫我们搬，但没有说是何时、没交代安置方案。要我搬可以，但业主要先通知我，及安排我去另一间相近条件或租金的单位。”

8楼的住户龙哥比Ayyaz聪明，他断水后自行驳水管，自天台水箱驳水至其单位；但驳了才两天，又不知道被谁拆了。支吾以对间，他承认是擅自“取”四楼住户的水，而水管来历亦不明。谁知道会否就是“住户”们彼此互偷互拆水管，才令大厦没水呢？

因小偷肆虐，为了自保，不少仅余住户要在自己门前写上“有人住”，希望小偷们高擡贵手；但可能仍是于事无补，像住在4楼的刘生刘太就试过被撬毁闸门。

该区前区议员林浩扬指，近月该大厦已没有人长居，但间中有一、两人会手提一个背包，随意进入大厦其中一个单位后，以布或纸遮挡窗户，“不知道他们在做甚么”，不排除有人在上址从事不法勾当。

学者：鬼厦是逼令住户迁出的手段

要重申，这些住户对正义麻木是不得己的，启德大厦及海兴大楼，只是芸芸面临强拍情况的大厦的其中之二，我们要看的是为什么会有鬼厦的存在？

所谓“强拍”是指99年实施的《土地（为重新发展而强制售卖）条例》，收购旧楼的发展商只要集齐九成以上业权，便可申请强拍，合法逼令余下的业主出售物业；2010年条例更进一步放宽，50年以上的旧楼只需集齐八成业权即可申请强拍。过去5年，土地审裁处一共收到161宗强拍申请，当中51宗获批；值得留意的是近4年审裁处批准的强制售卖个案数目愈来愈少，去年更未有批出任何一宗。但这不等于没有收购，也有可能是大厦的收购进程因处于法律程序，未正式拆卸重建，形成更漫长的收购拉锯战，变相鬼厦子民要忍受更长时间的恶劣居住环境。

理大建筑及房地产学系教授许智文直指，鬼厦是逼令住户迁出的手段：“收购商一定不会提供一个好的环境予住客，因为它根本想你走”。他认为在收购期间，买卖双方进行拉锯是很正常的事，同样住客亦会以不同手段争取到最佳赔偿才走。

强拍其实是公义问题，而非楼宇结构问题，因为强拍条例原则上是侵犯了私人业权，香港大学房地产及建设系教授黎伟聪如此认为。他说，收购商成为大业主后申请强拍，在各项法律诉讼的期间对大厦爱理不理，是鬼厦的主要死因。比较其他国家及地区，香港的重建及土地发展审批程序过分繁复，只有巨鳄有本钱挨过，容易制造垄断。换言之，鬼厦是地产霸权中再出现寡头垄断的产物；而鬼厦子民就是在疯狂楼价及强制拍卖下遭层层进逼的受害者。

德国哲学家海德格(Martin Heidegger)说过，建筑的本质是让人居住。当房屋成为发展商图利的手段、而非人安居乐业之所时；鬼厦的存在，提醒我们应该重拾住屋的尊严。

鬼厦的出路

香港大学房地产及建设系教授黎伟聪认为，收购商作为大业主，处理大厦的设施及环境问题责无旁贷。如果任由租户无水或无电供应，业主是违反了租务条例，地政署可行使"Re-enter clasue”将土地收回。以有效分配资源的角度出发，如果有单位遭丢空，业主理应装修好后出租；政府应就此立法监管，防止发展商囤地。

至于改善鬼厦的治安及卫生，黎认为应该将收购及重建交回一个政府部门处理，由公帤支付合理赔偿，好让住户乐意搬迁，大厦就能尽快重建。

如果造成鬼厦的环境是收购商逼令仅存住户迁出的手段之一，他认为手法是“无良心”。他举出两个较“有良心”的收地重建手段：第一，是大财团回购员工宿舍。当年太古集团兴建了不少大厦予船坞职员作宿舍，又允许他们又低价买入；近年太古集团欲取回筲箕湾及鲗鱼涌数幅地皮，是集团自掏荷包付钱再购入的。

第二是将强拍大厦变作员工宿舍，让员工及余下住户以邻居的身分相处，慢慢商讨搬迁及赔偿安排。这是一间港资公司购入半山区一旧楼地段的做法，用了几十年。

发展商及政府一直标榜强拍条例能提升重建的效率，黎教授反驳：“要这样快来干甚么？有必要吗？为何要累斗累？”他又指出国际例子，新加坡政府处理重建的手法虽然也是强硬，但一定是已安排好未来住处、又批地兑许原住户建房，才会正式要求他们迁出。