【无地起安老院】老屋邨酒楼拟改建安老院应付高龄海啸 困难多多

撰文: 林可欣
出版:更新:

青衣长青邨是香港其中一个最大型的“老人邨”。邨内有家酒楼,开张六年蚀足六年,老板顾念邨内长者爱在这里聚脚打发时间,一直以来死撑经营。有区议员提议,将酒楼其中空置摆货的一层改建安老院,减轻酒楼租金负担,且配合区内老人家需要。但要由零开始打造一间长者院舍,除要为旧商场安装升降机等无障碍设施,新院舍还要符合建筑和消防等繁复的安老院条,至今还未有营办商愿意承租开办院舍。
在香港,要建一间安老院到底有多难?政府预言2047年前,香港要兴建458间资助安老院,方能应付高龄海啸的人口。但在寸金呎土的香港何来地方兴建大量院舍?老屋邨空置之所,能否安顿将年老的我们?
摄影:高仲明

走入青衣长青商场像时光倒流20年。办馆、杂货店和药行店面和装潢停留在90年代,每家店平日鲜有人光顾,小小的“百货公司”文具家品等货物早已封满尘垢。这是青衣第一个公共屋邨长青邨,1977年与商场一同落成。40多年过去,家庭二代都迁到他区生活工作,遗下老人家闲时到邨内附近休憩,或到酒楼坐坐。

这百货老板朱伯已年近70岁,他说前两手东主一个年纪大退休,一个移民离港,他90年代顶让经营至今,“做得就做,但都可以唔做㗎。”
+8

商场无升降机 长者饮茶吃力爬楼梯

商场二楼三楼是人流同样凋零的街市,四楼平台、休憩座和商舖,五楼六楼便是一家旧式酒楼。老板娘罗瑶妹(妹姐)六年前接手经营,花百万重新装潢,开她饮食事业的第二家分店。岂料老屋邨长者消费力低,连同附近大专生周一至五光顾,平日几十围台,早、午市最多坐满十多台,收入二三千元,假日就更少。妹姐尴尬说:“我都唔好意思同行家讲,我开张六年,蚀足六年,都想做落去。”

妹姐六年来见证邨内长者渐渐老去,有些一段时间不见踪影,就是仙游了,有些行动不便,只靠护理员上门送饭,无法再聚首酒楼见老友记。妹姐一直希望长青商场能安装升降机,便利步履蹒跚的长者出入。“有时见到老人家朝朝爬多层楼梯上嚟,行得好慢,行到就嚟跌亲咁样,我个心都唔安乐。”妹姐说。

长青商场其实四通八达,上一层楼梯便到达街市,再两层就是屋邨平台兼旧式商舖如面包店、药行,白天营业时间开店,但店员多赋闲店里。

老邨曾建四部升降机 房署:请长者绕路去商场

对行动敏捷的一般人来说,这旧式商场四通八达,各设四座楼梯让使用者上落出入;但邨内人口老化,服务长青邨的区议员李志强争取青葵楼开放平台通道,让长者经该座楼上五楼通道,直达酒楼后门。

房委会2010年起为包括长青邨的全港29个屋邨和商场加装升降机和斜道等无障碍设施,认为能配合邨内长者和残疾人士的需要。但四部新装在青葵楼及青榕楼等座数的升降机,依然无法直达商场及酒楼。李志强曾向房署申请在长青商场安装升降机,署方认为现时长者和残疾人士能绕路“经外围设置的无障碍通道”,前往商场各层,暂未计划为商场安装升降机。

服务长青邨廿多年的区议员李志强希望房署能尽快为长青商场安装升降机,电梯口连接各层楼梯口,让街坊和长者直达商场。

区议员倡酒楼上层改作安老院   与房署磋商分拆租约

商场有部升降机,对长者来说多方便?酒楼老板说老食客无需再吃力爬楼梯,区议员李志强则认为能吸引安老院营办者来商场开办院舍。李志强去年底已于区议会提出将现时酒楼其中一层改建为护老院或长者日间护理中心,甚至成为葵青区地区康健中心的分部据点。

访问这天他找来妹姐带记者往酒楼上层观察,指该千多呎的空间空置多年只作存放酒楼杂物,“我哋下面𠮶层都坐唔满,租埋呢层系白交租㗎咋,系好嘥㗎。”妹姐说。她坦言纵然酒楼连年亏蚀,对上两手酒楼老板早已止蚀让盘,“到我接手经营,一直都不舍得结业离场,始终老街坊需要一间酒楼饮茶坐坐,与他们每天见面都有感情。”

妹姐因此希望房署能分开租出酒楼上下层,减轻酒楼成本,并配合区内发展。“一层我哋继续做酒楼,一层畀人做安老院。”但她与房署洽商续约和新租金由去年底至今仍谈不拢,相信要分拆租约,又要再与房署多番磋商。

酒楼上下两层面积合共数千呎,但上层一直用作存放杂货,老板妹姐(右)希望分拆租约时,酒楼上层一个冷气糟位置能保留,否则她又将斥资几十万重置酒楼冷气抽风机器。
+3

老人院建筑条例多 须先设升降机

李志强早前带过安老院营办商视察场地,对方说商场没升降机,难以兴建安老院。社署于区议会回复议案亦指,入住安老院或长者日间护理中心的皆为体弱长者,大部分使用轮椅,因此院舍必须设有无障碍通道,及有足够升降机直达楼层处所,但目前长青商场没有。

要兴建一所安老院,即使属低度照顾,亦即长者能在院舍自理生活,仍须遵守多项条例。首先要经直属运房局的独立审查组,批准楼宇用途、结构状况、逃生途径、防火间隔和有否违例建筑等等;安老院营办者再须符合《建筑物条例》及其附属规例、《安老院条例》及社署的《安老院实务守则》的发牌要求。当中社署要求院舍须根据屋宇署制订的《设计手册:畅通无阻的通道 2008》,安装多个无障碍设施。

因此,长青商场以公帑埋单安装公用升降机后,李志强指若日后再有营运商入主开办安老院,仍须自行花费安装院友使用的升降机,以符合社署要求。

妹姐说经营饮食业是她的梦想。她早年任职楼面,2004年与拍档在观塘广场开办第一间酒楼,长青邨这家是她的第二间,而且独力经营,办过火锅等特色菜式吸客,但依然长年门庭冷落,需要靠外卖生意和其他分店帮贴生意。

不论商场或新院舍,要装置一部升降机耗费百万、耗时至少两年。想入住院舍的长青邨长者还要等多久?房署回应,现时邨内已有两所机构为长者提供日间康乐活动,若将商场六楼改变用途,涉及多方面考虑,包括长青商场的整体规划发展等,署方会从法例、技术可行性及财务分析,研究考虑改建安老院的议案。

社署则回复区议会指,欢迎长青商场六楼改作安老服务,但须先设无障碍设施。署方指现时葵青区已有三间合约安老院,及六间长者日间护理中心,正多管齐下,于全港选址,把空置的建筑物改建为安老院舍等方法,增加合约院舍宿位。

全港五屋邨空置单位已作安老服务

根据房署资料,至今全港已有五个屋邨的空置零售单位,改作安老服务用途,分别位于兴华(二) 邨、葵盛西邨、象山邨、丽瑶邨及华富(二)邨,皆为60、70年代已入伙启用、香港最旧式屋邨。

图表:六个旧屋邨落成年份及零售面积(01社区制图)

审计署2010年于审计报告指出,房委会辖下多个屋邨的街市及零售单位空置率长期高企,长青邨、丽瑶邨、葵盛西邨等老邨全都榜上有名,其中长青邨有一半街市档位五年间无法租出。房委会回复指,会采取多项措施善用零售单位,包括改作其他用途如邻舍中心及长者日间护理中心。问到该等屋邨的空置率有否改善,房署日前仅回复,指房委会辖下零售设施(包括街市)的整体空置率已降至1.7%。

长青邨的街市同样多个空置档位,李志强说邨内长者都选择两元乘车往青衣城或新都会广场等大型商场买日常货品,万宁和佳宝冻肉店进驻过,但很快就结业。
+2

长青商场长期空置 房署:改用途要平衡居民需求

长年人流凋零的长青商场能否活化,配合区内人口老化需求?署方发言人回应,“由于公共屋邨地方有限,房委会须平衡居民对不同设施的需求,包括零售、社区、福利及教育等”,又指在在需求主导的原则下,如技术可行及符合建筑物及相关条例,并在考虑居民的意见后,房委会会将辖下的空置非住宅单位改作福利或其他用途。如屋邨涉及地契,改变用途或亦须地政总署的批准。

现时房署出租空置零售单位,透过公开招标、与营办者直接协商、直接编配营辨者等方式。招标过程需时两个月,如空置档位在公开招标时无人问津,房署会再为这些单位再重新招标,并考虑重新指定出租单位经营的行业,及评估租金和安排招标广告。下一集,我们看看丽瑶邨一个屋邨酒楼,如何经历两个月又两个月招标再招标,空置13年后,才在反对声音中,获准改建安老院:【无地起安老院】丽瑶邨反对声中建私营老人院 院长:系良心生意

区议员李志强指,同区的丽瑶邨空置酒楼早已改建作老人院,认为长青商场是宝贵的地区资源,希望能配合社区老化,比起迫使酒楼租用丢空更具效益。