熊市是买地好时机？　恒隆陈启宗：这次楼价下滑非循环性升跌

今年楼市显著下跌，有说法指熊市是买地好时机，恒隆地产董事长陈启宗接受港台《与CEO对话20年》访问时，形容“此熊（市）非彼熊（市）”，若沿用过去思维会非常危险。他指现在楼市起了系统性的转变，方向起了大变化，停止飙升的日子可能经已来临，土地供求量开始维持平衡，加上疫情后经济放缓，楼市受双重打击。

楼价停止飙升的日子可能经已来临

恒隆地产董事长陈启宗形容过去的香港楼市，是由于土地不足把楼宇单位价格推高。他说：“这种情况不可能永远持续，停止飙升的日子可能经已来临，原因是回归这26年，历届政府大部分时间都希望增加土地供应。由于土地供求量开始维持平衡，加上疫情后经济放缓，楼市在双重打击下，楼价开始横行甚至轻微下调。”

对于有说法指熊市是买地好时机，他却表示：“此熊非彼熊，因为这次并非循环性的升跌，而是系统性的转变，方向起了大变化。沿用过去思维会非常危险，应要谨慎。”

早在90年代初，陈启宗已带领恒隆地产转攻内地市场，在一、二线城市发展地产。“我们经研究后，结果如我所料，内地市场发展不错；由于我们在80年代未有在牛市中储备足够土地，在半拉半推情况下进军内地市场，反而获得不错成果。”这个经历改变了他的策略，从此放眼在更大的市场，奠定了他今天的地位。

俄罗斯成了受伤动物是最危险

现今世界局势动荡，充满危与机，陈启宗却有他独到的见解。他曾于今年内去中东四次，据他观察，今日的中东与俄乌战争有莫大关系，并将取代中美博弈成为世界的烫手山芋，影响深远。他解释说：“俄乌战争前，俄罗斯与西欧关系密切，对亚洲兴趣不大。俄乌战争令俄罗斯被迫改变战略，从此向东倾斜。”

非洲的中、西部国家蕴藏丰富石油资源，却经常发生政变，当中的马利更出现了俄罗斯雇佣兵。过去凡在能源生产主导的国家出现动乱，多引致油价上升。现今埃及和以色列均发现了庞大天然气田，势必吸引俄罗斯增加在该地区的影响。他担心俄罗斯必染指中东，“今天俄罗斯受美国和西方严厉制裁，变成了受伤的动物，而受了伤的动物是最危险的。”

指中美博弈影响世界　香港不可能独善其身

陈启宗对历史和地缘政治的兴趣始于好友在书中指出，地缘政治将取代其他因素成为最大风险。他忆述说：“当年苏联倒台，改变了世界格局与经济走向，若未能了解当中的玄机，就会失去很多机会，甚或成为牺牲品。今天的中美博弈，影响世界，香港不可能独善其身，所以大家必须了解当中的玄机。”

他认为若把历史放长来看，就会见到全球化与逆全球化的循环。“今天的处境是全球最强的美国要打击第二强的中国，使世界走向逆全球化。世界将退回区域化运作，我们将面对数十年一遇的大变局，我们要知道在这个格局下应该怎去行事。”

香港小市民能否趋吉避凶，陈启宗认为，能避过这个危机已是万幸，因为今天的危是系统上的大改变，所以要先懂得自保，以改变去迎变，“金融业是香港其中一个主要产业，对香港、国家和地区都非常重要，因此美国必会打击香港这个产业。香港必须视金融、网络、贸易、科技为国防的一部分，不可执着于两制下的自由而疏于防备，否则被攻陷后才醒觉便太迟。”

为让市民认识更多，他建议香港应藉社论、社评等工具教育大众，或仿效新加坡的官员，以言论带领市民思想方向。他经常强调人要向高手学习：“世上每个领域都有很多高人，我们须抓紧机会向这些高人学习，勿误信从手机上随意捡来的评论。若有机会遇上好老师，更要珍惜向对方学习的机会。”

捐出巨额资助修葺北京故宫却不留名

陈启宗早于1986年创立晨兴集团。“我的家族早于1960年代，经已低调地在内地不同行业进行投资。近20年，内地科技发展迅速，我们的丰富经验将有助投资项目。”在创科发展路上，他认为香港的金融与教育产业表现出色；唯狭小的市场限制了科技发展及应用，因此他鼓励港人必须学好普通话，就可接触全国，享有无限大的市场。

陈氏的家族成员均希望把累积回来的财富回馈社会，因此兄弟各人都有自己捐献的社会项目。陈启宗曾捐出巨额资助修葺北京故宫，却不留下自己的名字；他的胞弟在内地创立晨兴音乐桥，每年安排多位内地年轻音乐家出国参加集训，并邀请名师教导他们。项目规模不断扩大，并有不同地方的年轻音乐家相继加入，互相交流，至今已培育了不少优秀音乐名家，当中有小提琴手宁峰和钢琴家王羽佳等。能够有此成绩，陈启宗自言感到非常自豪。

本文内容辑录自香港电台第一台节目《与CEO对话20年》。节目由香港中文大学EMBA课程全力支持，中大商学院市场学系荣休教授陈志辉教授、中大商学院课程教授潘嘉阳教授及港台第一台节目总监张璧贤主持，访问8位成功领袖分享管理睿智。10月15日起，逢周日下午2至4时于港台第一台及下午5至6时于港台电视31播出；港台网站、YouTube频道、流动程式“RTHK 电台”及“RTHK 电视”同步播放及提供节目重温。