油旺变天｜重建地积比转移纳规划指引　最多放宽三成地积比

市区重建局的“油麻地及旺角地区研究”前年出炉，提出发展商可“转移地积比率”，由“送出地盘”转移至“接收地盘”，令“接收地盘”的地积比可大增三成。规划署向城市规划委员会提交文件指，建议就地积比转移订立机制，并以油旺重建为试点，申请人须向城规会提交申请，每个规划申请将以两个“接收地盘”为上限，地积比率最多可放宽30%，但不应超出分区规划大大纲草图（OZP）的限制。规划署又指，为确保申请人有遵守公共空间／社区设施等要求，可于地契上施加限制，若违反要求，政府可采取执法行动，包括重新收回拟议发展土地。城规会将于明日（16日）开会审议。

▼油旺研究五大发展节点▼

城规会文件显示，“送出地盘”一般为较低重建潜力的土地，包括规模更细和独立的旧楼、楼宇的总楼面面积已等同或超出现有发展限制、值得保育的地盘、适合转为公共空间或“政府、机构或社区设施”（GIC）用地；而“接收地盘”则为较大、具策略性和通达性的地点，适合作较高密度发展等。当局建议可转移地积比至面积不多于1,000平方米的“接收地盘”。

规划署建议，应以油旺重建项目作为转移地积比机制的试点（pilot basis），并会整体考虑（in a totality manner）涉及同一个分区计划大纲草图（OZP）。有关转移地积比的发展计划须根据第16条申请规划许可（section 16），要求申请人向城规会解释拟议发展计划的得益（gains）、基于城规指引（TPB Guidelines）证明增加地积比的合理性和技术可行性。

规划署建议，“接收地盘”增加地积比的幅度以30%“封顶”，并设定6个弹性条件，以增加重建诱因：

1/ “接收地盘”与“送出地盘”毋须相邻或处于同一个土地用途（land use zoning）

2/ 在同一个规划申请下，最多只可以有两个“接收地盘”，惟“送出地盘”则不设上限，以增加规划和设计的灵活性

3/ 非住宅和住宅发展的总楼面面积可于转让时互换，例如商业用地的总楼面面积可转移到住宅发展用地，并在规划时用以作住宅发展

4/ 若楼宇已超出现有总楼面面积限制，重建发展所放宽的30%地积比，仍不得超出分区计划大纲草图（OZP）的限制

5/ 若“接收地盘”的地积比限制是混合用途发展（mixed use development）或住宅／非住宅发展，城规会应基于前者考虑放宽30%地积比，以为申请人提供更多弹性

6. 在“送出地盘”或“接收地盘”上，由政府支持发展的GIC设施，并不会计入已批准的总楼面面积

规划署又指，将会以整体考虑为原则，批准有关申请，但强调公共开放空间／社区设施，以及保护“送出地盘”上的建筑物可及时实施，建议将有关审批条件纳入地契，包括要求申请人：

1/ 申请修改“送出地盘”和“接收地盘”的地契或换地

2/ 只在政府认为适当的GIC设施和／或建筑物保护工程竣工后，才可就“接收地盘”的新开发项目申请预售楼花同意书（pre-sale consent/certificate）

3/ 须遵守获批方案的商业部份的转让限制

规划署续指，城规会可在“送出地盘”和“接收地盘”施加适当条件，以列明违反审批条件后的责任，例如容许政府采取执法行动，包括在两个地盘采取重收土地行动（re-entry action）。