市建局指油旺重建沿用“七年楼”补偿涉7000亿　适时寻替代方案

市建局一向使用“七年楼龄”的收购及补偿机制，即制定收购价时，会参考同区七年楼龄单位呎价。市建局行政总监韦志成今日（7日）发表网志，指面对规模极为庞大的市区老化问题、楼价仍处于高水平的经济环境下，现时的补偿机制已无法持续，故应当在适当时候，寻求替代方案革新。
韦志成以油旺区为例，指市建局若沿用现时的收购及补偿机制，涉及的收购支出将会超过7,000亿元，以市建局现在约500亿元的总资产计算，要分开多个周期来完成，整区的更新工作需长达100年才能完成，重建后要面对1,000亿元的亏损。

新规划工具可改善财务回报　惟补偿机制远超社会承担幅度

韦志成表示，旧区剩余可建楼面面积小，且缺乏重建诱因，即使市建局利用现有及新的规划工具提升发展面积，包括提升建筑物高度或地积比转移等，但亦不能不断增加旧区密度，形容提高密度的做法仅属“一次性措施”，不能滥用。

因此，他十分感谢政府配合，近年在深水埗和九龙城开展的重建项目中，政府支持将项目周边低效能、未用尽的街道及政府设施土地，纳入重建范围。相关土地不用收购成本，可增加可供发展的土地总面积。此外，市建局在不同旧区亦试行新规划工具，包括利用地积比转移，将发展潜力低地段的未用地积比，转移至发展潜力高的地段，以提升重建效益。

不过韦志成强调，即使新的规划工具可改善财务回报，但若继续沿用目前高于市场价格的收购补偿机制，所涉及庞大的开支，仍远远超过社会可以承担的幅度。

▼油旺研究五大发展节点▼

油旺更新需长达100年完成

韦志成解释，以油旺区为例，虽然油旺研究建议采用“正”方案作为更新策略的起点，不过，在建议重建的约3,000幢楼宇中，只有4成楼宇在增加重建发展密度后，才会有盈利、能吸引私人市场介入重建。

而余下6成楼宇，由于剩余地积比率已所剩无几，即使增加密度后，仍欠缺财务诱因吸引市场参与，故只能留待市建局推行。韦指，市建局若沿用现行“七年楼”的收购及补偿机制，涉及收购支出将逾7,000亿元，以市建局现在只有约500亿元的总资产计，要分开多个周期来完成油旺更新，整区的更新工作需要长达100年才能完成，重建后要面对1,000亿元的亏损。

韦志成提到，市建局董事兼立法会议员黄元山日前发表文章，希望政府能够在未来的大型土地发展项目中，拨出部分地皮用作市区重建的搬迁用地，作为加快旧区重建、支持旧区更新的重要举措，他个人而言十分认同。

他重申，面对规模极为庞大的市区老化问题、楼价仍处于高水平的经济环境，现时的补偿机制已无法持续，相关的机制应当在适当时候寻求替代方案革新、与时并进。