【林郑新房策】何文田居屋“楼王”新机制下　售价减177万　少25%

政府今日公布，建议把卖地表中部分地皮改划兴建资助出售房屋、以及针对私人住宅物业开征一手楼“空置税”；而影响更大的资助出售房屋订价机制，则会采用参考申请者负担能力来厘订单位售价，把推行36年与巿价挂勾机制改变，新机制除居屋外，同时亦适用于主要针对公屋绿表申请者的绿置居计划。
资助出售房屋采用新订价机制，改用以二人家庭入息中位数计算为3.95万元，居屋单位售价会由市值七折改为五二折，绿置居由市值六折改为四二折，意味著居屋及绿置居售价水平会比现时显著下降，政府消息人士早前亦表明，可由相当于市值七折变为市值五折或以下，既然“居屋大抽奖”的“奖品”价格有得减，市民自然想知未来究竟市区笋盘，价格可以减到有几尽？
《香港01》记者尝试以现时楼市成交资料推算，发现部分位置优越的居屋项目，售价有可能比用旧机制劲减一半，但日后需要支付较大百分比的补价差额。

常乐街项目邻近港铁站

政府建议的方案，是采用居屋申请者的入息中位数，再乘以月入占供款比率，再乘以供楼年期，计算出单位售价水平，但不会考虑地区差异因素，以免再同市价挂钩，同时要反映售价完全按受助者负担能力出发。

根据房委会资料显示，下一期居屋最受注目的一定是九龙城何文田常乐街项目的600个单位，这个可说是众多筹建居屋中的“楼王”项目，因其邻近港铁何文田站，由有盖天桥步行前往只需约10分钟，屋苑对面更有公园，环境幽静，而高层单位亦料可享开扬景观。

现时绿置居及居屋售价，均参照市价六折及七折厘订。若以新机制订价，居屋单位售价会降至相当于市价五折，甚至更低。

新机制推算“楼王”只售512万

按网上成交纪录显示，邻近常乐街项目的冠熹苑一个实用面积432平方呎单位以708万元成交，实呎价为1.64万元，若以此用现有居屋订价机制计算，常乐街项目呎价可达1.14万元，而该项目一个近600平方呎单位，售价会高达近690万元。

不过，政府改变居屋订价方式，改为以未置业家庭入息中位数作为标准计算，数字现时约为月入3.95万元。按照现时“供款与入息比率”上限40%，以及供款年期20年推算，新机制计算后单位市值应由过去七折减至五二折。

同时，政府表明新机制不会加入地区差异因素。根据今期居屋项目，位于市区的长沙湾凯乐苑及启朗苑的平均呎价都超过9,000元，而相对较偏远的东涌裕泰苑则只需6,698元。换言之，在新机制下，不同地区的项目售价会是相若。

因此，一旦采用以申请者负担能力订价，放弃用原来侧重以单位评估市值厘订售价的机制的话，以常乐街项目“楼王”单位来说，售价有机会由约690万元，减至512.5万元，相距金额高达177.5万元，减幅达四分一。