【政策分析】由梁振英到林郑　为何房策总是“周身刀冇张利”？

房协上周二（4月17日）举行70周年庆祝酒会，《香港01》早前报道，将未补地价单位以低于市值租金租予有需要人士的计划，最快今年第3季可推出。在场的特首林郑月娥指出，本身计划会在今年第4季推出，但若房协有意加快脚步需要政府协助“尽管开声”，及后房协主席邬满海亦指计划可望第3季推出。
只不过，房协目前所拥有的未补价单位不多，所以预料可提供的单位数目也十分有限，对缓解住屋需求帮助不大。再加上资助房屋本身的定位，亦并非鼓励业主放售放租，因此若是依靠这类房屋的二手市场，供应几可肯定不会太多，过往二手居屋成交数字偏低，就是显著例子。
其实上述情况，亦是由梁振英年代以来，房屋政策一直积存的大问题：招式很多，但“周身刀冇张利”，单位供应量少，对解决住屋问题成效不大，因为政府对土地问题“黔驴技穷”，拿不出有效办法增加供应。
土地供应专责小组明日（26日）即将展开为期5个月的咨询，林郑月娥政府又是否能拿出足够的诚意，改变多年来的现象呢？

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出租单位或仅得数千

据《香港01》早前报道，房协租住计划的目标对象，是轮候公屋至少超过2年以上住户，包括一般家庭和单身人士。现时房协未补地价单位大约有1.6万个，而报道指，房协估计实际可以出租的单位大约只有数千个。

而截至去年12月，公屋轮候册申请有28.29万宗，一般家庭申请有15.51万，非长者一人申请则有12.78万，一般申请者的平均轮候时间为4.7年。因此，新措施可提供的单位数目，对于一众公屋轮候者而言，仍是杯水车薪。

其实，资助出售房屋本身的设计，就是以用家为本，购买者一般都是中下至中等收入家庭，一般都会居住一段长时间。政府也对居屋的转售年期有所限制，难以像私楼般转售图利。是否有如此多业主有意欲放出这些单位，堪成疑问。

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居屋二手市场成交少　实际帮助有限

以居屋二手市场为例，房委会于1997年开始推出居屋第二市场计划，容让业主在买入单位后3年，把单位在公开市场出售，白表者须补地价，绿表则不用。到梁振英上任特首后，把居屋免补价第二市场扩展至白表买家，即白居二计划。

按照房委会数字，1997年6月5日至今个月为止，二手居屋总成交数字为46,239宗。但截至去年4月，本港资助出售房屋单位共有约40万个。简言之，就是多年来成交的二手居屋，只占总体资助房屋的11.55%左右。

再看另一组数字：根据土地注册处资料，单计2017年，私楼二手买卖合约数字为42,946宗，亦即二手私楼一年的成交数，已接近二手居屋逾20年的成交总数。

因此，梁振英时代的白居二共分两期，名额一共也只有7,500个。林郑上台后将白居二恒常化，今年的白居二计划名额仅2,500个，但收到的申请足足有3.9万份，供应完全追不上需求。

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梁振英房策花款多　非烂尾即太少

除了白居二外，“房屋特首”梁振英上任后也推出了多项房屋政策。只是这些政策要么最后单位数太少，要么整个政策变质。

政府在2012年推出的港人港地，原意为让香港市民优先买楼，提供可负担房屋，建成现时的“启德1号”。不过实行下来规制太宽松，例如有中联办前官员被揭得到香港身份证后购买单位、6成多单位获批出售，扭曲自住原意，单位售价也超出市民负担水平。因此政府至今只勾出了一幅启德地皮实行港人港地，发展局日前亦承认不会再推，政策变相烂尾收场。最终两期计划，合共只提供到1,169伙单位。

梁振英亦在2015年提出“绿表置居先导计划”，助绿表人士购买，据报原先选址为沙田水泉澳邨，单位数以千个计，但后来改为新浦岗景泰苑857个单位；至于政府2013年开始改建柴湾工厂大厦为住宅，变成现时的华厦邨，前年开始入伙，单位“多达”187个，不提也罢。

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“拉杂成军”前车可鉴　林郑又想犯同样错误？

由此可见，梁振英年代房策招数虽多，但终究只是将几个小型项目“拉杂成军”，既没有将楼价控制在市民可负担水平，也没有改善土地供应来源问题，即使有地也是建私楼为先，传统地产商和乡绅利益未敢触及。在他治下，横洲发展“一镬泡”，公屋项目由1.7万个单位减至4,000个；㓥房户由2015年的19.55万人，增至现时的21万人。

今日的林郑政府，显然也有这个影子。林郑先后将白居二和绿置居恒常化、鼓励房协出租未补地价单位、提倡工厦改装成过渡房屋等等，都是“止血式”措施。首置上车盘详情未明，但一般预计单位数目也不会多得哪里去；资助房屋价格因应市价而不断上升，开始超出市民负担能力，但最新一期仍然超额认购36倍。

粉岭高尔夫球场占地逾170公顷，据民主党立法会议员尹兆坚的估计，最多可建13万个公营房屋单位，一旦启动成功，即可大幅改善住屋问题，民间亦有强烈声音要求收回，但政府充耳不闻；棕地问题更不用多言，发展局已明言大部分棕地都是私人土地，收地和清拆均是重大挑战，因此发展棕地不易成事，总之不敢引用《收回土地条例》。当局举措难免予人的观感，是政府只搞小动作，不搞大项目。

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土地供应专责小组即将就18个土地供应选项作咨询，展开林郑所称的“土地大辩论”，可以预期争议将会十分巨大。

林郑在房协酒会上表明，如果“每人坚持己见，香港会原地踏步，非香港福祉”，但她似乎不明白，香港如今的问题，正正就是太多传统既得利益者“坚持自身利益”，导致政府土地房屋政策举步维艰。不弄清楚这一点，就算政府多推几个绿置居，多推几个过渡性房屋项目，也是徒然。