韦志成：市建局油旺重建收购成本3476亿　千亿亏蚀非“靠吓”

市区重建局今年5月在旺角及油麻地展开为期两年的地区规划研究，行政总监韦志成早前指，倘由市建局负责重建，亏蚀可能高达千多亿元。他今日（3日）再于网志解释，发展这800多幢旧楼，以现时市价计总成本可能高达3476亿元，是用客观数据来计算，并非凭空想像，亦不是坊间所指的“靠吓”。

韦志成早前在网志指，油旺区内初步显示有4分之一、即800多幢的楼宇已用尽地积比或达至“负数”，如以土瓜湾重建项目的收购价计算，重建约800幢旧楼，估计扣除收益后仍有近1,380亿的财务亏损，强调从未感受到市建局以“赚到尽”制定重建政策。

重建旧楼亏损1,380 亿元有数可计

韦志成今日又在网志上解释，这800多幢旧楼现时的总建筑面积，包括已超出现行规划和法规所准许发展密度的建筑面积，合共约2,214万平方呎。假设市建局以早前对土瓜湾区三个重建项目提出实用面积每平方呎15,383元的收购建议呎价为基础，并考虑油旺的地区位置，以及中原城市领先指数最新截至11月中的调整，换算成建筑面积的每平方呎呎价约为 15,700 元，收购这800多幢旧楼，所需的总收购成本高达约3,476亿元。

韦指，以现行的建筑物条例、环境及通风等法规要求，以及市建局现时的发展模式来重建这批地积比率耗尽或已是负数的旧楼，实际可容许发展的总建筑面积，只有约1,875万平方呎。由于发展所需的年期长，很难预测若干年后的物业市场变化，故业界一般以现时的楼市状况来估算楼面地价。

韦志成​：重建项目难建公屋

对于坊间指，政府在批出市建局发展项目的重建地盘时可获豁免补地价，应该有“财力”承担市区重建责任，甚至兴建公共房屋或资助出售房屋。韦志成解释，自2001年市建局成立至今年3月底，36幅免补地价的重建地盘中，有两成多因有足够的地积比增长，又或因为原地盘范围有不属于商／住的用地，不涉及收购开支，以致获豁免的地价比起市建局额外要支付的“自置居所津贴”开支为高，但其余超过7成重建地盘，市建局需要向业主支付的“自置居所津贴”总额，均超出获豁免的地价。

他又指，若市建局把该800多幢、在合乎现行条例法规下可发展的建筑面积，全部或部分用作发展资助出售房屋，并以市价七折的价格出售，1,380亿元亏损将进一步扩大，更遑论把地用作兴建公营房屋。

此外，他指市建局自成立以来的16年间，至2016/17年度，清拆了约715幢失修的楼宇，已完成的项目提供约9,000个新建住宅单位。以这单位数量，即使全数拨作公营房屋之用，对现时需求殷切的情况，也只是杯水车薪。