油旺区约800幢楼宇用尽地积比　韦志成：倘重建市建局料蚀1,300亿

市建局于今年五月开展为期2年的油旺地区研究，行政总监韦志成今日（26日）撰写网志，交代现时的研究进度，他指出研究范围达212公顷，涉及3,350幢楼宇，当中接近一半楼宇的楼龄超过50年。韦志成说，初步显示有4分之一、即800多幢的楼宇已用尽地积比或达至“负数”，如以土瓜湾重建项目的收购价计算，重建约800幢旧楼，估计扣除收益后仍有近1,380亿的财务亏损。他强调，从未感受到市建局以“赚到尽”制定重建政策，如只著眼一、两个议题或个别项目便作出评论，是有欠全面。

市建局行政总监韦志成在网志交代油旺地区研究的最新进展，他表示市建局已就区内的楼龄、规划、人口分布、基建及交通等进行基准研究，了解油旺区的老化程度。研究范围面积约为212公顷，涉及3,350幢楼宇，平均楼龄高达 48 年，九成楼宇的楼龄超过30年、近半数超过50年。

超过800幢大厦用尽地积比　重建后单位料减少

根据初步资料显示，区内的楼宇约四分一已用尽其地积比率或已达“负数”，即超出现时的发展密度限制。

韦志成解释，由于区内楼宇大部分建于50至60年代，发展密度以“容积比”计算，与现时的计算方式不同，故建筑物体积较大、楼宇距离较窄，单位亦相对较密集。韦估计重建此类旧楼，须符合现行的分区计划大纲图、建筑物条例及通风等要求，重建后无法提供原来的单位数目。

重建盈余难抵销亏损

若以土瓜湾区三个重建项目提出每平方呎15,383元的收购建议呎价为例，每平方呎的平均市值呎价约8,000元，估算重建油旺区内800多幢旧楼，扣除收益后约有1,380亿元的财务亏损，即使重建获数十亿元的销售盈余，亦不足以抵销过千亿亏损。此外，油旺区每一平方公里的人口密度达10万人或以上，当区有大量㓥房户又缺乏大型公共屋邨，将会对物业及租住市场造成影响。

韦志成又指，即使市建局鼓励约3千幢楼宇的业主为大厦进行全面复修，料维修金额达每平方呎约1,000至2,000元，相信旧楼业主未必愿意自掏腰包。他强调自上任以来，从未感受到市建局以“赚到尽”制定重建政策，相反推动市区更新可持续发展研究、楼宇复修策略研究等，希望从深入检视和分析市区更新面对的问题，重申如只著眼一、两个议题或个别项目，便评论市建局的工作，是有欠全面，而且不能解决问题。