【01周报】 楼市牛变熊　学者指泡沫自然爆破　料每年跌一成

本港楼市历尽高山低谷，自金融海啸后，楼价持续𩙪升，尤如“脱缰野马”，并于去年9月升至历史新高位。不过，政府近年推出多项遏抑楼市措施，于供应量持续增加、环球经济转差的大环境下，楼市近期正式由“牛市”步入“熊市”，如房协长者住屋项目“隽悦”，亦因反应惨淡，罕有地在截止申请后主动减租一成。有学者亦形容，楼市泡沫自然爆破，除非发生大股灾等极端情况，否则楼价不会出现大幅下滑情况，料只会每年缓慢下跌一成。详情请看《01周报》。

由去年十月至今年一月，楼市已下跌一成。近期未有大型股灾、经济插水等问题，但楼价仍然下跌，其实可归纳多个因素造成。其中，美国加息可理解为跌市的触发点，加上住宅单位供应逐步增加、零售业萎缩及外围经济环境转差等，各项因素影响下，成为楼市踏入下行周期的诱因。

美加息属心理因素

理工大学建筑及房地产学系教授许智文认为，楼价升得过高，负担比率开始触及临界点，致使楼市出现缓慢调整，反映楼市泡沫自然爆破，并非如过往跌市主要受外围经济逆转引发。

城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥就称，“今年开始踏入住宅供应的收成期，不单土地供应，更是真正可以入住的单位，落成量每年可维持1万余至2万伙，有助纾缓租、售需求，正因租金下调，楼价亦难免调整”。

辣招有效抑炒卖     降爆煲风险

要分析楼市转向，不得不提及政府近年推出多项楼市辣招，压抑炒卖活动。多项印花税及收紧按揭措施，为过分炽热的楼市起降温作用。

城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥称，辣招推出前，香港经济正值畅旺，同时大量海外及内地资金涌入物业市场，令楼价𩙪升致难以负担水平；但辣招推出后，有效压抑需求，令楼价升势稍放缓，并且将受楼市亢奋影响的入市人数及风险减至最低。

潘永祥认为，倘若没有辣招为楼市降温，遏抑需求及将外来资金拒诸门外，恐怕楼价只会升得更急更狠。《香港01》亦从楼市四大讯号入手，剖析楼市未来走势，欲知详情，请即订阅《香港01》周报。