简约公屋｜两年火速落成　会否“五年即拆”还看一个关键

政府敲定八个兴建“简约公屋”选址，3万个单位落成后预计给有需要的市民居住五年。其中占逾万单位的启德世运道项目，引来当区居民强烈反对。九龙中立法会议员杨永杰一度申请举行集会示威，九龙城启德中及南区议员张景勋批评当局并未进行充足咨询，有毗邻楼宇的业主在电台节目上公开表示忧虑“简约公屋”拖累楼价。地产建设商会执委会主席梁志坚表示政府有建屋需要，商会“无法不同意”，但对地皮五年后的发展方向仍然表达担心。

拨款假若顺利获批，启德项目最快能于2024年首季动工，并在2026年第一季及第四季分两期完成。而元朗攸壆路、屯门第3A区、牛头角彩兴路三处更有望能于今年第四季动工，连同在明年第一到三季陆续动工的其余五处选址，“简约公屋”竣工日期由2025年第一季到2026年第四季不等。

兴建速度远胜传统公屋

整体而言，“简约公屋”兴建速度相信如早前一众官员所言，远较平均耗时约四到五年的传统公屋为快，项目从施工到落成的期间快则只有两年，顶多不足三年，能够较快提供现成单位给予轮候住户。

兴建“简约公屋”之所以会快于过去传统公屋，个中原因不外乎是以下几个：一是“简约公屋”先行广泛使用了“组装合成”建筑法，而以往的传统公屋无法受惠，所以竣工速度相对来说显得较慢；二是“简约公屋”项目规模与设计复杂性小于传统公屋，譬如其楼层较低、单位较少、楼底较矮、房间不安装厨房抽气扇与冷气机、围栏设计简单化、减去再生态源设施等；三是“简约公屋”回避了规划准则对于住宅的停车场、福利设施等配套要求，自然进一步降低了整体施工所需的时间。

毋须按照一般规划程序

按照一般规划程序，由于“简约公屋”选址大多原先均无建屋规划，当局理当根据《城市规划条例》第12A条提出修订图则申请，将拟建“简约公屋”的地区改为容许住宅用途。即使启德与小榄两处包括了部分“综合发展区”用地，仍应该按《城市规划条例》第16A条提出规划许可申请，以获准作为“分层住宅”或“屋宇”之用。

不过上届政府发展“过渡性房屋”时，城规会在2018年11月曾经同意项目可视为市区及新市镇分区计划大纲图内“经常准许的临时用途”，不用走一般的改划申请程序。这项决定存在几个前设，一是对于“过渡性房屋”的需求未来会因应房屋供应增加而消失，二是政府专责小组得确保不会转变为永久用途，三是地政总署批出的特别豁免书应该注明五年或以下的固定租期。只有乡郊地区为期三年以下的“过渡性房屋”项目，仍须取得城规会的许可。

由于当局明言“简约公屋”是“汲取营运过渡性房屋的经验”，并且属于“短期住屋性质”，因此不难预计很大机会参照“过渡性房屋”的先例，获城规会在类似条件下列作“经常准许的临时用途”。近日亦有传媒引述消息指出这是当局设想做法，如果此一消息属实的话，建造“简约公屋”便毋须按照《城市规划条例》提出修订图则或规划许可申请，从而节省更多时间。

五年“临时”可变七年半

市区及新市镇大纲图《注释》列明“经常准许的临时用途”不能超过五年，但规划指引编号34D《有关临时用途或发展的规划许可续期及延长履行规划许可附带条件的期限》规定，“若有关临时用途及发展要持续进行，申请人可向城规会申请临时规划许可的续期”。“简约公屋”造价没比传统公屋成本便宜多少，短期用完即予废置清拆会浪费资源，而“过渡性房屋”亦有不少的住户租约期满后未能上楼，所以“简约公屋”会否延期去自然引起关注。

翻查城规会当初准许“过渡性房屋”为临时用途时，已经提到“有关申请延长此规划体制下的协定租期，将根据提交申请的时间作评估，在永久建筑物内过渡性房屋的每次租期不可超过五年”，延期次数未作限制，变相留下延续的可能性，“简约公屋”相信亦会沿袭有关安排。

不过规划指引编号34D同时规定，“如履行附带条件的总期限（包括已透过申请延长履行规划许可附带条件的期限）超过临时规划许可有效期的一半，延期申请一般不会获批”。这除了说明“简约公屋”的存在时间有可能由五年变成七年半之外，也代表当局想要延长多于此时段，就得交由城规会审视是否作出特殊处理。

无论如何，既然当局正在进行中的精简发展程序修例工作，加上未来传统公屋项目将陆续引入“组装合成”建筑法，那么传统公屋发展日后应该也可以像“简约公屋”那样压缩相当的施工与规划期间。只是规划程序对“过渡性房屋”与“简约公屋”的特殊待遇思维，亦能检讨可否部分移植去到传统公屋身上，譬如是考虑接纳公营房屋成为大纲图《注释》第二栏对应项目的“经常准许”版本，好让某些土地能够加快转变实际规划用途，进一步增加项目由计划到落成的速度。