简约公屋｜选址大拆解　适用土地或可陆续有来

房屋局近日公布了“简约公屋”最新四幅地皮选址，分别为启德世运道、牛头角彩兴路、柴湾常安街／常平街和小榄乐安排。加上12月已披露的屯门第3A区、屯门第54区、元朗攸壆路及上水莲塘尾，“简约公屋”八个选址已悉数公开。

局方修改了早前一笔过拨款的做法，将项目分为两次申请拨款，首批兴建启德世运道、牛头角彩兴路、屯门第3A区及元朗攸壆路共17,000个单位，建设费用约148.6亿元。

元朗、上水私地具备豪宅潜力

当中元朗攸壆路地皮由新鸿基地产持有，面积约8.9公顷，毗连锦绣花园。地产商至少在2015年及去年曾经闯关改划住宅，但至今仍保持康乐用途。另一块同为私人拥有的是第二批的上水莲塘尾地皮，面积约2.9公顷，处于欣景豪园、迈尔豪园之间，且远眺粉岭高球场。持有的新世界发展一样曾经尝试申请改划住宅用地，但未成功，地皮现时属于农业用途。

两块地段同样都与豪宅项目为伴，而其申请规划历史也反映发展商判断它们具备发展豪宅潜力。不过，有关位置交通条件未尽完善，邻近配套设施稍欠充足，值得日后入住者注意。而随着“简约公屋”项目敲定，锦绣花园、迈尔豪园等毗邻豪宅的业主则可能会忧虑影响手上物业的价格。

小榄、柴湾选址居于沿海地段

余下六块由政府持有地皮中，柴湾常安街／常平街选址为柴湾工业城与香港高等教育科技学院校园之间约0.9公顷的休憩用地，现时用作短期租约停车场，旁边设有一个宠物公园，附近不久前才刚有另一个过渡性房屋项目动土。小榄乐安排地皮则主要包含已被划作综合发展区的前海水化淡厂用地，但有部分范围将会延伸出去沿海休憩用地。

这两处的“简约公屋”相信落成后可以坐拥海景，但是柴湾地皮对出实际为货物装卸区，加上附近设有车厂与工业区，因此景观未必理想之余，甚至可能会受到较多噪音与空气污染的影响。小榄地皮无疑有不下于两侧浪涛湾、听涛村等豪宅的景观，但交通条件相对而言则比较“隔涉”。

部分位置毗连既有公屋

另一些选址则与公共屋邨为邻。除了柴湾常安街／常平街地皮与翠湾邨只存在一街之隔，面积约2.6公顷、位于欣宝路旁的屯门第54区地皮亦在菁田邨附近，土地原先正进行平整工程以兴建学校及体育馆。牛头角彩兴路地皮面积约1.1公顷，是彩德邨、彩云邨间学校地段本来被用作停车场的地方。

这几个选址将直接受惠于公共屋邨的原有配套，像欣宝路地皮便直接坐落菁田邨巴士总站旁边，彩兴路地皮被明爱乐恩学校、圣若瑟英文中学、圣言中学等校舍包围。尽管如此，有关地段其实原本打算为屋邨住户发展更多的设施，现在反而用来建造“简约公屋”，某程度上也是削减了居民既有福利，以及增加社区压力。

启德屯门项目交通便利

八个选址之中交通条件最为便利的，肯定要数面积约5.7公顷的启德世运道地皮。它包括现时规划作综合发展区、休憩用地和指定为“与艺术及演艺有关的用途”地区，到港铁启德站仅有数分钟的徒步路程。面积约0.8公顷的屯门第3A区地皮一出门则是轻铁青松站，下站兆康可转乘港铁屯马线，交通条件亦算优秀。

不过，启德选址却引发了邻近业主、居民不满，甚至思疑当局打算转变启德的核心商业区定位。即使是屯门第3A区的小块地皮，原本也是有希望转作地区健康中心的长远发展用途。换一角度来看，这些选址上的“简约公屋”未来检讨存续与否之时，可能亦会因此面对额外压力。

类似可用土地或有更多

八个项目之中的六个选址本身长远规划用途均未包括建屋，只得启德及小榄两处涉及部分综合发展区用地。虽然这意味“简约公屋”不至于影响原有的觅地建屋工作，惟亦代表部份空置政府土地未尽其用，有潜力拿来建造“简约公屋”应急。

地政总署前年曾经透露，署长黎志华称该署在2020年管理1,283块未批租的政府空置土地，合计面积约为322公顷，当中包括离岛59.9公顷、元朗48公顷、港岛西及南区43.6公顷、荃湾葵青40.6公顷、屯门37.5公顷、北区29.7公顷等。今次“简约公屋”六块政府地皮只占约十余公顷，照推论政府可以找到更多适合土地才对。

至于“简约公屋”涉及私人土地的部份，亦可见只要获政府配合或批准的话，各大发展商的库存土地应该亦能够借此释放出来建屋。早前市场估计新世界、新世界、恒基、长实合计坐拥上千公顷新界农地储备，而部分发展商近几年亦早已借出一些地块作“过渡性房屋”之用，但它们对“简约公屋”后续发展会有多少兴趣尚待观察。

然而当局文件仅称“私人发展商愿意无偿提供部分未落实发展计划的土地”，具体形式究竟是私人发展商完全退出业权，抑或要在项目完结后将土地交还给发展商？公众对于这两块地皮要如何交付政府兴建“简约公屋”所知较少，官员理应交代相关安排，并且研究有关做法能否转变成为恒常机制，避免更多土地在发展商手上闲置不作发展。

无论如何，这次“简约公屋”项目可以快速寻得选址，在一定程度上已经说明香港本身未必完全缺地，倒是当局在运用土地的效率颇有改善空间，如小榄前海水化淡厂用地自1994年转为综合发展区后长期没见批出发展，其余几处选址也是久经闲置、施工缓慢或短期出租作停车场等用途。看来除了造地、觅地，如何有效用地也是个值得社会关注的议题。