港银加息|购555万物业一年供楼畀多8000元 够买三张台湾机票
美国联储局宣布再加息0.5厘,为今年内第七次加息,累计已加4.25厘。本地多间银行包括汇丰、渣打等,同日亦宣布上调最优惠利率0.25厘。假设购入楼价约555万元的一手物业,业主每月或需要多供686元,一年下来的供楼开支便多出约8,232元,压力测试要求亦相应提高。
压力测试门槛提高2.8%
是次汇丰银行再加息,供楼负担及压力测试入息要求将相应调升。假设购入一伙楼价约555万元一手物业,承造九成按揭,贷款额500万元、年期为30年,在汇丰未加息前(P为5.375%),一手物业H按封顶息率为P-2.25%=3.125%,每月供款为21,419元,压力测试为45,374元。
不过,当加息0.25厘后(P为5.625%),一手物业H按封顶息率增至3.375%,每月供款增加686元或3.2%至22,105元,即一年供楼开支便增加8,232元,够买两部iPad mini(64GB Wi-Fi)(一部售价为3,999港元),亦足够一家三口“飞一转”台湾(以目前国泰一张来回台湾机票2,406元计)。而压力测试增加1,290元或2.8%、至46,664元。
若是二手物业,在加息前,H按封顶息率为P-2%=3.375%,每月供款为22,105元,压力测试为46,664元。加息后,二手物业H按封顶息率增至3.625%,每月供款增加698元或3.2%至22,803元,一年供楼开支便增加8,376元。而压力测试亦增加1,307元或2.8%至47,971元。
至于P按息率,加息前为P-2.15%=3.225%,每月供款为21,692元,压力测试要求为45,888元。加息后,P按息率增至3.475%,每月供款增加691元或3.2%至22,383元,即一年供楼开支便增加8,292元。而压力测试要求增加1,297元或2.8%至47,185元。
年内按息累升2厘 供款多5500余元
值得留意是,由于本地银行年内已第三次加P,累积加幅约0.625厘,故目前每月供款已较加息前、即今年9月初多出约1,692元或8.3%。再者,H按常用的一个月拆息已由今年初的0.2厘水平,升至现接近5厘封顶位,致H按实际按揭息率由今年初约1.5厘(今年初约为0.2厘、全期H+1.3厘)升超过2厘、至现时3.625厘,以500楼元贷款额、30年计,每月供款由年初的17,256元大增至现时的22,816元,即增加5,560元或32%。