启德住宅地周五截标　估值下限45亿　需建男童院、展能中心等

启德发展区即将再有住宅地皮截标。启德第2A区2号地盘及3号地盘，将于本周五（9月8日）截标。综合市场资讯，该地皮估值介乎约45亿元至55亿元，每呎楼面地价由4,500至5,500元。 有测量师认为，是次地皮比较去年底旁边之官地细，加上近期新盘普遍去货缓慢，以及中标财团需建社福设施及地下街等，料影响发展商入标意欲，存在较高流标风险。

华坊料发展商欠入标意欲

华坊咨询评估资深董事梁沛泓预测，该地皮估值45.6亿至48亿元，每呎楼面地价约4,600元至4,800元，这亦相若于上次官地的第二标和第三标最高出价。他解释，是次地皮比较去年底旁边之官地，今次规模较细，加上新盘普遍去货缓慢，二手交投淡静，住宅市价跌势未止，料各发展商欠入标意欲。

另外，他表示启德一带一直有新供应待市场消化， 加上今年内已经有四幅地皮流标，当中赤柱环角道豪宅官地、市建局裕民坊商业项目、港铁小蚝湾住宅项目，以及荃湾油柑头住宅地，故若然入标价不高，政府选择流标不贱卖，亦为合理的方案。

社福设施较上幅启德官地相若

虽然，中标财团需兴建严重弱智人士宿舍、展能中心、残疾人士地区支援中心、男童院等社福设施，但梁沛泓认为比例只较上幅启德官地的多一点，加上两幅官地的最高可建面积均不包括社福的部分，且政府会按某价钱回购该部分，料不太影响入标意欲。

兴建地下街及社福设施　存在较高流标风险

至于莱坊高级董事，估价及咨询部主管方耀明估计，该地皮每呎楼面地价约4,500至5,500元，估值约45至55亿元。他指，这幅地皮楼面面积差不多达到99万平方呎，规模不小，地点方便及位于名校网。考虑到现时启德区尚有很多一手供应，商业活动及配套未成熟，预计发展商入标态度将会保守。

另外，发展商还要在启德这幅地兴建地下街及社福设施，对建筑成本会有影响，对入标价会更加保守，亦存在比较高流标风险。

近年启德规划多变数　料发展商出价更为审慎

近年启德规划上出现很多变数，泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚预测发展商出价亦会更为审慎。他指出，启德规划变数大，发展商出价或趋审慎，加上包括启德在内的东九龙属近年住宅供应重镇，相信发展商会考虑日后区内卖楼时间表，料是次出价除考虑上幅由长实投得的启德官地外，亦会考虑市况。

他指出，是次地皮属第2A区2号地盘及3号地盘合并，连当时2号地盘的地下街计，料可发展逾百万呎住宅，属相当大型发展项目，该地皮估值48.7亿元，每呎楼面地价约4,910元。

区内大型商场将开幕　住宅需求增加

而中原测量师行张竞达表示，区内将有全新大型商场开幕，而商业项目亦有望于年内落成及开幕，相信住宅需求持续增加。他又指，参考对上一幅区内地皮以每呎楼面地价约6,138元批出，估计今次地皮每呎楼面地价6,000元，地价约59.5亿元。

中标财团需建男童院、展能中心等社福设施

资料显示，启德第2A区2号地盘及3号地盘（新九龙内地段第6590号用地），地盘面积约14.53万平方呎，指定作非工业（不包括仓库、酒店及加油站）用途。最高可建楼面面积约99.23万平方呎。另是次卖地条件当中要求中标财团需兴建的长者邻舍中心、严重弱智人士宿舍、展能中心、残疾人士地区支援中心、男童院、网上青年支援队中心和停车处。另上述卖地条款亦要求兴建约175米长的地下街，占整条启德地下街约11%。