港人首置盘｜荃湾油柑头住宅地周五截标　估值下限23亿

属于“港人首次置业”项目、位于荃湾油柑头的住宅地皮，将于本周五（18日）截标。综合市场资讯，该地皮估值介乎约23亿元至41.9亿元，每呎楼面地价由2,200至4,000元，每呎估值低于今年2月由嘉里建设（0683）以逾14亿元（呎价4,575元）投得的荃湾宝丰路住宅地。

市价折让住宅求过于供　发展商去货风险不存在

华坊咨询评估资深董事梁沛泓预测，该地皮估值23亿至24亿元，每呎楼面地价约2,200至2,300元。他指出，于周一（14日）截止的居屋2023，申请宗数虽然回落至16.3万份，仍超额16.8倍，反映以市价折让价出售的住宅，仍是求过于供。加上首置的入息和资产资格都比居屋的多三成，预料会有再多一批潜在买家，发展商去货风险基本不存在。不过，将来“市价”的上落风险，仍影响中标发展商的收入，这与私楼项目一致。

每呎地价估值2200元起

梁沛泓续指，荃湾油柑头地皮属纯首置项目，日后会以市价八折出售予合资格市民，故发展商入标价亦“大打折扣”，料项目估值低于2月荃湾宝丰路住宅地的中标呎价（4,575元），将会大幅低一大截。

市道较2月份差　限制多影响发展商入标意欲

泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚预测， 该地皮发展后需提供不少于1,940伙，属大型发展项目，料地皮估值约41.9亿元，每呎楼面地价约4,000元，较今年2月荃湾宝丰路住宅地每呎价楼面4,575元的中标价，低约500元或12%。

7成单位面积375呎以上

他解释，因该住宅地皮属首置项目，发展限制多，当中单位实用面积不得少于280平方呎，至少七成单位为375平方呎或以上，加上目前经济市道较今年2月时差，息口亦较高，预计中小型发展商的借贷成本增加，息口或增至5至6厘。同时该项目需要兴建展能中心等社区设施，或会限制发展商入标意欲减。

地盘面积52.3万呎　料建不得少于1940伙

上述荃湾油柑头住宅地皮，地盘面积约523,926平方呎，指定作私人住宅用途。最高楼面面积1,046,280平方呎，邻近大型屋苑丽城花园，背山面海，因位处地势较高，料日后或有单位可望蓝巴勒海峡海景。

该土地住宅单位总数不得少于1,940伙，属推行“港人首次置业”（“首置”）项目，全部住宅单位须为“首置”单位。而且相关楼面不包括将由买方按照卖地条件所兴建的设有50个名额的展能中心暨50个宿位的严重弱智人士宿舍。