结婚、出生率降低将削弱住屋需求　仲量联行：楼价短期欠上升动力

虽然近月香港楼价由低位略为回升，不过仲量联行发布《香港住宅销售市场综述》表示，受加息、出生率和结婚个案减少影响，将导致香港楼价短期欠缺上升动力。

该行报告指，过去三年香港人口减少18.7万人，而未来出生人口同样呈下跌趋势。2020 年至2022年平均每年登记结婚数目为28,248宗，较2017年至2019年平均每年48,556宗减少41.8%；总和生育率由2017年的1,128个，减少至2021年772个，较日本及新加坡低。

李远峰：加息影响本地及内地买家置业意欲

仲量联行项目策略及顾问部资深董事李远峰表示，越少新家庭成立及生育子女，意味著越少入市置业的住屋需求及升级居住环境的需求。加息亦会影响本地及内地买家的置业意欲。

香港低借贷成本、高租金回报优势　已不复当年

报告又指，2017年内地买家占住宅成交量的15%以上，但现时经济变化已不利这批买家入市。香港的低借贷成本和相对较高租金回报率等过往优势，现时已不复当年。2022年香港的平均按揭息率上升213基点至3.58%，内地平均的按揭息率则下跌至4.26%的历史低位。

同时，香港甲类住宅的租金回报率由2017年的2.8%收窄至2022年的2.5%。此外，较本地买家而言，非本地用家置业面临更大压力。他们需要支付较高的印花税，最高按揭成数也通常相对较低，购买同一物业时需要负担更多首付支出。

按揭利率恐维持高位　不利需求增长

汇丰在5月份上调最优惠利率0.125厘，将令500万元按揭贷款的每月供款提高350 元。尽管该次上调的影响较小，但本轮加息周期以来累积的负担已不可小觑。即使加息周期结束，按揭利率恐将持续维持高位，不利于需求增长。随著经济复苏，收入增加及负担能力提升将为楼价带来支持，但进展将会较为缓慢。

刺激政策、外来因素将带来住屋需求

仲量联行研究部资深董事钟楚如表示，部分刺激政策及外来因素将在未来为住屋需求带来支持。修订投资移民政策及税务优惠等新措施，将有助香港吸引非本地投资者及家族办公室。

自去年12月香港公布高端人才通行证计划以来，已有逾12,000个申请获批，同时批出约8,300个受养人签证。此外，新加坡于4月上调对海外买家的额外买家印花税由30%至60%，无形中将增加香港住宅物业对海外买家的吸引力。

钟楚如又认为， 香港住宅市场前景主要视乎这些刺激措施及外来因素，能否抵消结构性因素的负面影响。