仲量联行︰分层工厦总存量大减　料未来3年工厦价格升20%

仲量联行今天发表《投资概览︰物流及工业物业市场的蓬勃发展》报告指，香港分层工厦的总存量自2011年起，持续每年以0.6%的比率减少。纵然2022年有24幢工业物业获城规会批准重建，但当中57%将转为写字楼用途，预计工业物业存量未来将继续减少，支持租售价续向上。

报告指，政府持续的活化政策鼓励不少业主重建其工业物业转作其他用途，导致私人分层工厦自2011起持续减少，2018至2021年间更欠缺新工业物业落成。2021年总存量减少幅度达160万平方呎。虽然私人货仓总存量增加了24万平方呎，其增幅只能抵消了同年私人分层工厂大厦总存量跌幅的15%。

2011年至2021年间， 私人分层工厂大厦总存量一共减少了超过1,500万平方呎。纵然Goodman Westlink及菜鸟香港智慧港分别在2022、2023年落成，涉新增楼面约640万平方呎，仍远远未能抵消2011年起所累积的工业物业的总存量跌幅。

该行又指，纵然2022年 一共有24幢工业物业获城规会批准重建， 涉及650万平方呎楼面面积，但当中57%将转为写字楼用途，预计工业物业存量未来将继续减少。

要待2027年才有新工业物业落成

仲量联行香港物流和工业部主管古嘉豪表示，继今年的工业物业落成后，要待2027年才会再有新工业物业落成。供应紧绌下，由电子商贸及科技发展所带动，市场对货仓、冻仓及数据中心的需求却持续增加，驱使更多投资者追捧具有潜力转作这些用途的货仓及工业物业。

货仓、冻仓及数据中心需求持续增加

他预期，未来三年工业物业仍会是最受投资者欢迎的商用投资物业首选三项之一，同期工业物业价格可望上升15%至 20%。

据仲量联行研究部资料显示，在2021年及2022年，以全幢计的工业物业投资总额达341亿港元，超越其他地产类别。参与工业物业投资的机构投资者由2018年的仅11.1%升至2022年的44.1%。物流中心及工业物业更是唯一一个商用物业市场，于疫情期间录得租金及价格升幅的投资类别。

古嘉豪认为，工业物业转作其他用途如迷你仓、冻仓及数据中心，能有较高增值潜力。其中，如全幢冻仓本港现时仅11座，涉及总楼面约350万平方呎，少于其他工业类型，且平均楼龄已达35年。在大众对药品需求愈益加强下、加上本港承载不少鲜活货物等，均进一步加强对冻仓的需求。

至于数据中心亦是工厦物业改建的选项之一。该行举例，如嘉民荃湾西的数据中心项目的预租率达到87%， 而万国数据的HK1数据中心录96%预租率。