中环新海滨商业地本周五截标　估值最高逾600亿　流标机会低

中环新海滨3号（民耀街）商业地，去年12月18日推出招标，将于本周五（18日）中午截标。综合市场对地皮的最新估值，个别高达约645亿元，势问鼎本港历来金额最贵的用地，每呎楼面地价上限高达4万元。

有市场人士预计，是次采用“双信封”形式招标，非价高者得，除考虑发展商出价因素，项目的规划设计亦占一半评分，估计流标机会较低。另有测量师预期，区内的大地主或愿意支付溢价竞投。

资料显示，上述地盘面积51.6万平方呎，预计提供达184.3万平方呎楼面，主要作商业及零售用途，亦要提供休憩设施，其中22.8万平方呎楼面需要用作兴建停车场及政府、机构或社区用途。扣除相关面积后，实际余下约161万平方呎商业楼面。

最迟11月中揭标　与截标时间相距五个月

地皮以龙和道作界线，分为北面 （Site A） 及南面 （Site B） 两部分，现时位于Site B的邮政总局及天星码头停车场将会重置。而中标财团必须兴建一所新邮局、提供325个车位的公众停车场及两间公厕。

其中新邮局必须于2027年底前完工后无偿交回政府。今次由于采用“双信封制”，政府评审标书时间较长，卖地章程显示地皮最迟可于今年11月12日才公布结果，距离截标时间长达五个月。

中原工商舖上调估值5%至每呎4万

虽说地皮非价高者得，但综合市场就地皮的最新估值亦相当进取。以实际商业楼面约161万平方呎计算，上述地皮的估值由约370亿至645亿元不等，预计每呎楼面地价约2.3万至4万元，以总价计，势成本港历来最贵重地皮。以此幅地皮的估值上限645亿元计，已足够向全港750万名市民每人派发8,600元。

个别市场人士对上述商业地王的估值略为调升。中原（工商舖）董事总经理潘志明表示，该行今年初预计上述地皮的楼面地价约3.8万元，不过近月整体经济环境开始有改善，写字楼市场亦由低谷略为好转，故最新调整估值至每呎楼面地价约4万元，较年初升约5%。

泓亮张翘楚：料区内大地主愿付溢价投地

事实上，上月铜锣湾加路连山道商业地以高价批出，利好商厦市况。泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚表示，上月希慎兴业（0014）及华懋合组财团以197.78亿元高价夺得加路连山道地皮，反映发展商愿意付出溢价取得重要地皮。

张翘楚续指，是次中环商业地相信也会出现类近情况，如拥有中环国际金融中心权益的新地（0016）及恒地（0012），以及在中环拥有多幢商厦的置地公司，也有机会付出溢价投地。他预计，该商业地每呎楼面地价约3.4万元。

莱坊林浩文：政府应解释中标原因

至于莱坊执行董事及估价及咨询部主管林浩文预计，中环商业地将吸引3至5家发展商或财团入标，除本地大型发展商外，部份会以合组财团入标，或中标后引入策略性投资者。他指，虽然现时不是出售大型商业地皮的最好时机，但以库房收益及中区长远发展，亦理解政府做法。如用地成功出售，可增加市场信心，又认为以“双信封”形式招标的流标机会较低。

林浩文又指出，双信封招标形式是可行，但希望政府可解释中标的项目规划及发展内容和中标原因，以释除市场疑虑。估值方面，林氏预计每呎楼面地价约2.3万至2.5万元，估值约370亿至400亿元，总投资额约550亿至650亿元。长期租金回报率约3％至4%，资金回收期约25年至30年。

华坊梁沛泓：财团或提交两个方案供选择

由于项目设计评分占相当重要比重，华坊咨询评估资深董事梁沛泓认为，不排除单一财团会递交两个或以上的不同方案，让评审作选择。他举例说，个别财团可提供一个地价较高、但拆卸地盘内的建筑物（包括邮政总局及天星码头停车场）方案，另提交一个地价较低，但保留相关建筑物的方案。

翻查资料，该商业地盘内的邮政总局，与香港大会堂、及已拆卸的皇后码头属同一时期的建筑，具历史价值。不过，前建筑署高级建筑师冯永基在2017年指，该邮政总局称不上是“精彩建筑”，没有保留价值。及后就邮政总局，以至整个爱丁堡建筑群的保育去留，再引起社会讨论。

业界人士指，由于3号用地受高度限制，须采梯级式设计，高度向海滨方向递减，而邮局的位置为可发展的最高点，邮局的去留将影响项目日后的楼面面积、发展潜力及价值。