邓成波家族又再惨蚀　九龙城旧楼收购不成　地舖狂输53%｜灯神

最近股市已经大幅攀升，恒生指数升至去23000点，形势大好，整个市场气氛都非常正面。不过楼市向来都滞后于股市，通常就滞后大约半年至9个月，睇嚟一潭死水的楼市都有望重回正轨。

但系等唔等到楼市回勇，都系一个难题，因为近年不断蚀卖物业资产的“舖王”邓成波家族，最近又要蚀住走。佢地在楼市大升市时作出的旧楼收购，最近要放弃收购兼大蚀超过一半离场。

今次邓成波家族蚀住走的物业，位于市建局九龙城重建计划的一带。佢地收购的衙前塱道1A及1B号旧楼，目前楼龄已经高达67年，早前未能成功收购，因此推出放售，其中衙前塱道1A号地下舖位，以1,400万元沽出，较6年前买入价帐面蚀让53%。

2019年购入价2980万

上述舖位为九龙城衙前塱道1A号地舖，建筑面积约1,000平方呎，以成交价1,400万元计算，成交呎价约1.4万元。邓氏家族在2019年的购入价为2,980万元，匵闻当时因为收购才会以如此高价买入。

该舖位在2024年年初放售，当时叫价3,800万元，不过一直都无人问津，直至2024年年底就唯有降价至2,200万元。最终减完又减，最终成交价仅仅得返1,400万元，即系持货约6年帐面大幅蚀让1,580万元，舖价大跌53%。这个舖位现时由泰国菜馆以每月5.5万元承租，新买家享租金回报4.7厘。

旁边衙前塱道1B号旧楼未能收购

睇返旧资料，邓成波家族在2019年起收购衙前塱道1A及1B号两幢相连旧楼，不过最终只能成功完成收购1A号全数业权，包括地下舖位及楼上4层住宅单位，合共作价7,708万元。不过旁边的1B号则未能购入任何单位。

波叔旧楼不在市建局收购范围内

由于近年邓成波家族出现财困，过去数年都要低价甩卖物业，所以就把正在收购中的衙前塱道1A号分拆出售。

你可能会问，市建局咪公布咗九龙城一带将会大规模收购重建，点解波叔家族仲要大蚀让呀？真系唔好意思，因为波叔所持有的衙前塱道1A旧楼，啱啱好不在市建局2022年公布的收购范围之内，所以咪即时冇咗收购重建元素！

1B号旧楼未收购、旁为楼龄12年单幢楼　失去并购重建元素

而你再睇返现场情况，相连的衙前塱道1B号旧楼，波叔系未能成功收购任何单位，加上目前波叔家族财困，自然唔使谂进一步收购；而左边的单幢楼就系英皇发展、2013年落成的御．太子，楼龄只有大约12年，楼龄咁新，同样不用再考虑并购重建。所以左右两边都冇机会，唯有干脆贱价出售套现。

事实上，近期邓成波家族都有劲蚀沽旧楼的情况，就好似今年1月初先讲完，邓氏家族所持有的尖沙咀加连威老道旧楼，沦为银主盘，以约6,300万元沽出，当时波叔在2018年以高价3亿元买入该幢旧楼，即系足足贬值接近80%！