放宽按保一周年｜纳米单位落成量七年劲增11倍　惟楼价升幅逊大市

本港楼价高踞不下，过往小市民为借尽九成按揭，只能拣选400万元以下物业上车，而发展商亦“将货就价”将单位愈㓥愈细，致令过去七年纳米单位落成量呈几何级増长。不过，随去年政府放宽首次置业按揭保险的楼价上限（俗称林郑PLAN），800万元以下物业也可借九成按揭，纳米盘的“优势”骤减，吸引力大不如前，楼价升幅逊于大市，而近期主打纳米户型的新盘销情亦见放缓。

去年纳米户落成量近千伙

综合差估署及美联物业数字，过去七年细单位落成量持续增加，A类单位（实用面积少于约430平方呎或以下）的私楼落成量由2013年的1,423个升至2019年6,622个，升幅有逾3.6倍。当中，实用面积少于215平方呎的“纳米”单位增幅更惊人，自2013年起的81个増至2019年的982个，七年增幅达11倍。 当中，又以屯门区新落成的纳米单位数量称冠，占276伙。

纳米楼落成量增幅虽然惊人，不过承接力不足，再加上政府去年10月放宽首置按的门槛，市民可负担的物业不再局限于400万以下的单位，纳米单位的需求进一步减弱。

例如由本地投资者卢华家族发展的佐敦AVA 62，今年暂录得6宗二手成交，4宗均需要蚀让。4宗的面积介乎173至253平方呎，帐面蚀让幅度由4%至21%不等。其余两宗帐面有赚，惟赚幅亦不足一成，扣除杂费仅平手或微蚀离场。

需求减弱　转手蚀让比例高

其中，蚀幅最劲为中低层C室，173平方呎，2015年底以391万买入，本月以310万元沽出，五年帐蚀逾两成。至于同系的长沙湾AVA 61 三年前开售，SSD期刚解封即录蚀让，有中层C室，2017年8月以343万元入市，上月以355万元沽出，帐面仅赚12万元，扣除厘印费杂费等料需微蚀。

又如佐敦单幢盘汇萃，近两年仅录两宗二手成交，均要损手离场。近期有高层A室，面积219平方呎，以478万元易手，实用呎价21,826元。原业主于五年前以598.9万元一手买入，现帐蚀约120万元，贬值20%。

而提供逾千伙的纳米盘红磡环海‧东岸，今年暂录逾百宗二手买卖，惟当中只有4宗的帐面赚幅多于三成。早前有高层E室，241平方呎，本月以508万元沽出，较五年前购入价516万元，帐面蚀8万元。

纳米新盘销情相对缓慢

新盘方面，主打200余平方呎或以下的单幢新盘，去货速度亦较“大盘”逊色，如面积介乎262至340平方呎的大角咀傲寓，今年9月中下旬推出首批50伙，至今暂沽16伙，占可售单位仅三成；又如长沙湾海珀，主打面积283至474平方呎的细户，9月份推售首批50伙，至今暂沽出34伙或68%。

反观今年年中推出的大型项目如日出康城SEA TO SKY、及至近月的大围站柏傲庄，均是主打两至三房户型，去货速度快，每轮推售300多伙均录即日沽清成绩。

据美联物业资料，截至10月14日，年内登场的全新盘中，实用面积逾300至500平方呎的单位，售出率达73.6%，为各类单位类别中最高，总数4,458伙，售出3,280伙。其次为500至700平方呎单位，售出率为68.3%；面积300平方呎或以下的纳米户，售出率为55.9%。

400余呎一、两房将成主流

美联物业住宅部行政总裁布少明表示，市场对纳米楼的需求下降，纳米楼楼价由过往跑赢大市到“跟到大市，甚或比大市落后小小”，市埸开始转移对400余平方呎的一、两房单位需求增加。

他续指，约300至500平方呎的细单位需求非常大，今年共售出4,700伙，占整体一手单位的四成半，纳米楼则占不足一成半，“我相信黎梗（细单位）仍然系主流，发展商起楼时都会以呢类型单位占比较大。”