【肺炎熊市】零息时代势再推高楼价？　专家料楼市企稳再回升5%

新型肺炎在全球不断蔓延，各国金融市场亦受到冲击，美股短短两周经历四次熔断。环球央行为应对疫情带来的冲击，纷纷减息及重启量宽，其中美联储月内累计减息高达1.5厘，重启“零息时代”，又斥7,000亿美元买债。

以往央行大规模QE，环球资产价格便趋升，历史又会否重演？有专家认为，本港楼价偏高，加上利好因素将与本港失业率上升、以及疫情影响互相抵消，料相似情况不会重演，但港楼资产稳建，料将成为资金避难所，长远稳定楼价。

翻查资料，上一次美国利息归零是在2008年金融海啸之后，当时联储局将联邦基金利率维持于0至0.25厘区间水平，零息期维持约7年，加上多次推出大规模量宽措拖，令热钱流入地产市场，推高楼价。

据差估署楼价指数统计，7年零息时间本港楼价累升1.72倍。小市民纷纷好奇，今次“零息时代”再现，将如何影响楼市。

祥益汪敦敬：楼市或成为资金避难所

祥益地产总裁汪敦敬认为，与一月初疫情爆发时比较，目前楼市相当稳建，虽然近期经济局势不稳，惟放盘量有下降趋势，反映买家未有因看淡后市而沽盘，反而认为“揸住层楼”比投资股票或做生意安全，令楼市成为资金避难所。

他分析指，目前本港资金总供应量（M3）再创新高，可见市场资金充裕；减息现金贬值，投资者需投资新的避险资产；加上量化宽松后稳健、欠债少及供应有限的投资产品会被抢购，认为本港楼市结构稳建，相对其他资产较不受外围因素影响，未来在投资市场或发展出个别“平行时空”的情况。

虽然以往量宽皆会推动楼价，不过在失业率上升及疫情互相抵消下，认为不会出现太大升幅。而基于楼价调整、息口低企及政府放宽按揭成数，现时不少买家有能力买楼，只是政治及疫情影响而暂时“冬眠”，认为待市场恐慌情绪过后，有机会触发楼市抢购潮，由于供应仍然短缺，料楼价继续企稳，下半年有5%的升幅。

减息降供楼负担？　专家料“只够买杯冻饮”

有分析指美息大幅下降将进一步推低港元拆息（HIBOR），本港按息有望下跌，减低供楼人士负担。不过，在在经历股市波动的一周后，拆息不跌反升，最新本港同业拆息（HIBOR）连升6天至1.83厘，令期望按息下降的市民沦为“空欢喜一场”。

星之谷按揭行政总裁庄锦辉认为，在环球经济转差下，银行对按揭取态转趋保守，即使拆息下跌，银行亦有机会调高按息计划息差，维持实际按息以保持利润率，故对市民供楼实际影响不大。而近期港元拆息波动，由于按息以供楼当日拆息计算，相差金额“可能只够买杯冻饮”，短期对楼市未有太大影响。

他指出，2009年的措施曾刺激楼价上升近三成，料量宽可刺激资产价格，他目前接获不少转按套现个案，认为虽然经济低迷，惟量宽对买家心理上有刺激作用，加上放宽按揭成数等因素令市民“上车更易”，料会推动楼价上升。

关焯照：楼价或回落4至5%

冠域商业及经济研究中心主任关焯照指出，港银未有跟随美国减息，在息口角度并无受惠，反而美股连日大泻则吓怕一众投资者，担心环境经济陷入衰退，影响入市信心，对楼市有一定影响，预计楼价持续调整，由目前中原城市领先指数的174点，至年中回落至165至166点，向下调整约4至5%。

他认为，过往美国启动量化宽松，资金会流入本港市场，并推高楼价逾两成，不过，今次QE未必令资金流向本港楼市，由于目前本港楼价偏高，刺激上升的空间有限，加上港银未跟随减息，疫情过后社会事件却未令平息，经济短期内无望转好。他形容，二手楼价持续受压，本港失业率上升及倒闭潮浮现，呼吁市民保持资金流通性，“揸钱，都好过揸楼”。