买家自制首置客身份　悭逾1750万辣税　5大“骑呢位”逐一破解

政府为调控楼市，“辣税”撤下无期，买家利用内部转让或“借人头”方式，自制“首置客”身份，避过15%住宅物业印花税，已不是新鲜事。最近一宗，有九龙塘业主将联名物业“甩名”予近亲，回复“首置身”后，再斥资逾1.7亿元买入九肚山洋房，悭税逾1,750万元。
《香港01》记者综合目前市场流传的两大“悭税”大法，即“内部转让”及“借人头”，拆解当中的“骑呢位”，其实涉及不少操作及法律风险。

为压抑“炒风”，政府自2010年11月起，推出多项楼市“辣招”，包括2016年11月将住宅物业印花税税率由原来累进税率，划一至楼价的15%，首置或换楼人士则可豁免。简单举例，准买家本身已有一个物业，若想再买多一个市值600万元的单位，就需付15%税率，即90万元，远高于首置客仅须支付3%的税率，即18万元。

新、旧税款差距巨大，投资者惟有各出奇谋，期望“回复”首置客身份﹙买某一个物业时，手上无任何以个人名义拥有的物业﹚，好让再置业时只需付旧累进税率，以便“悭得就悭”。

借“甩名”、“转名”重回首置客身份    

目前市场见得最多的方法，就是透过近亲之间内部转让方式，让业主无须“沽出”原来拥有之单位，即可回复“首置身”。

所谓“内部转让”大致可分为两种，一种是“甩名”（或称除名），即将联名拥有的单位，改为一人拥有，例如夫妇共同拥有的单位，丈夫“甩名”后由太太独自持有。另一种是“转名”，例如丈夫将个人名义拥有的单位，转给太太个人拥有。值得一提的是，这种内部转让只适用于直系亲属，即父母、子女、或配偶，而且必须使用“买卖”方式进行，才可以令受让人即使已拥有多个物业，在“买入”物业时，亦能够享用旧有税率制，而非15%税率。

最新一宗“大刁”是，据《经济日报》报道，九肚山沄沣一幢洋房买家，将本来与家人共同持有九龙塘毕架山一号一个4房大单位，于去年11月8日以5,000万元，以内部转让形式售予另一名业主，成功自制首置身份。该名业主在回复“处子之身”后不足两星期，便以1.74亿元购入沄沣洋房，仅付楼价4.25%的印花税，即约739.7万元，相对于支付楼价15%的印花税及转让成本，“悭税”1,765万元！

其实，借“内部转让”重拾首置客身份已不算新鲜事。据Q房网统计，去年二手注册中，有4,578宗属内部转让，占比高达10.78%，即代表每10宗二手交易，就有1宗属内部转让。不过，“内部转让”手法看似简单，当中“骑呢位”着实不少，容易踩中法律禁区。

“骑呢位”​一、转名无限     按揭有限 

首先，内部转让容易，但都要留心按揭贷款问题。以“甩名”为例，假设夫妻二人联名拥有一个价值600万元的单位，丈夫将旧有单位“甩名”予太太，而“甩名”印花税按楼价一半，即300万元去计算，妻子只须付4.5万元，助丈夫重拾“首置身”。但利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣指出，一旦单位仍有按揭“跟身”，经内部转让时亦要重新申请按揭，换言之要为物业重新估值及银行的压力测试。

用上述的例子去看，转让后太太需申请新一份按揭，但如果太太没有工作收入的话，有可能因过不到压力测试而“借唔足”，黄咏欣因而笑言，这种招数只在有钱人的世界中十分常见，“转名最麻烦是有按揭限制，但有钱人可以一笔过买楼。我没有特别去问，但经常听到同事讲，老公完成交易后，（再买）就甩畀太太。”

“骑呢位”​二、被转让单位     3年内沽出仍要付SSD

目前，本港税务局并没有完成正式转名手续的期限，因此夫妻签定临约后，律师楼登记到田土厅，物业进入等待业权转移的状态后，丈夫经宣誓，其“首置”身份随即恢复，因此转名的成交日，可以拖得好长，等家人有充分时间处理楼按问题。不过一直不完成转名程序的话，该单位便不能出租，物业不能放卖，而正式转名手续完成前，旧按揭仍然“入丈夫数”，再买的话就要计算承担两项按揭贷款的压力测试。

黄咏欣亦指出，现时很多家庭即使没有再置业的需要，转按时都会将单位转让予直系亲属，“可以空出一个首置名额，将来有多一些弹性。”

顺道一提，即使单位成功“过户”，政府也要重新计算征收额外印花税（SSD）3年的年期限制，“如果单位买了两年后就转让予太太，太太到时要卖楼，就要再等3年先可松绑。”换言之，在这个情景下，被转让的单位被“绑”5年。

“骑呢位”​三、成交价过低     恐被列作“事故楼”或“送契楼”

无论是甩名，抑或转名，均须按楼价支付印花税，业主当然想定一个比市价低的“成交价”，以减少税款支出。黄咏欣提醒，若果单位仍有承造按揭，成交价太“低水”的话，业主有机会被银行“踢契”。

她续称，即使单位已供断，如果“成交价”远低于市价，日后想造按揭，随时面对另一风险——银行有机会将单位当作“事故楼”或“送契楼”。她解释︰“一般低约20%，我们都会提醒客人。当然外围市况有问题，好似去年7月楼价高企，到11月时已经回落，这种情况（出现较低估值）是可以理解。但风平浪静时都估到值咁低，银行有理由怀疑是单位是‘事故楼’或‘送契楼’，未必批到按揭。如果被标签为送契楼的话，5年内更不可能申请到按揭。”

“骑呢位”四、“斩件”甩名     或招税局调查

为减少税款支出，市传一种斩件“甩名”方法。以联名物业约值800万元计，其中一方分两次“甩名”，第一次甩200万元，令业权降至25%，之后再“甩”走余下200万元，业权最终归零，而2次转名印花税，每次只需付100元；反之，若果一次过进行的话，就要支付9万元。

律师孙楚雍指出，的确会有业主分批将业权转名，“你可能因为某原因，没有一次过分业权，过了几个月之后先再分那25%，税务局会就个别情况去调查及把关，你要有合理的解释。”

不过他又提醒，税务局有可能就上述两大“奇招”﹙“成交价”过低 及“斩件”甩名 ﹚，怀疑相关人士并非“代表自己行事”。翻查资料，目前印花税署要求有关的购买人或承让人作出法定声明，确认他们在有关交易中属“代表自己行事的香港永久性居民”，而并非在交易中代表其他人行事，以获得有关的买家印花税豁免。

“骑呢位”五、借长者“人头”避税

另外，早前信置（083）旗下新盘观塘新盘凯汇，首日开售时，一名98岁婆婆以约1,900万元购入项目4房单位，同时亦一名92岁伯伯入市。这类“长者级”的买家，同样可以用“首置”身份置业，本身有物业的准买家，大可利用他们的“首置”身份买楼，不过大多长者属退休人士，若果不是“Full Pay”入市，承造按揭方面有一定的难度。

经络按揭转介首席副总裁刘圆圆曾经撰文指，长者申请按揭时，一般限制较多，银行会以75年或80年，减去人龄或楼龄计算可承造按揭的年期，并以较低者为批核结果。她举例说，一位按揭申请者为60岁，而物业楼龄为50年，银行使用“80 减”作最长按揭年期，银行只会以“80减60岁”批出20年的贷款年期，亦意味著，该位98岁婆婆，几可肯定不获银行批出贷款。

至于另一个方法，就是长者联同借贷人一同向银行申请按揭，并由借贷人负责日后供款，黄咏欣称，若要申请高成数按揭，就要由直系亲属担任申请人，甚至变成“联名借款人”；若果只是“朋友”身份，亦可申请按揭，惟获批的成数未必太高；而银行决定是否批出贷款时，会衡量借贷人的财力及经过银行压力测试等程序，与一般程序分别不大。