北上广深实施“认房不认贷” 一文睇清谁受惠？对房市有何影响？
广州、深圳宣布“认房不认贷”后，9月1日北京、上海也相继宣布执行这一政策措施。四大一线城市全部加入“认房不认贷”行列。业内分析认为，这意味著全国房地产市场的底部或已确立。这项“史诗级”救市政策能给民众买房带来哪些优惠？对北上广深的房市又有什么影响？
什么是认房不认贷？降低首付门槛？
“认房”或“认贷”是银行在发放住房按揭贷款时评判首套房、二套房的标准，其中“认房又认贷”．指的是即便第一套住房贷款已还清，但因有贷款记录，再置换时仍被认定为购买第二套住房，从而执行更高比例首付及房贷利率。
现在北上广深发布的“认房不认贷”指的是，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
易居研究院研究总监严跃进解释，“认房不认贷政策，通俗来说就是希望把更多购房群体和购房需求纳入到首套房的认定标准中”，他表示，“换句话说，后续界定首套和二套房的标准，就只看你所在城市是否有房子。”
这一政策是如何降低首付比例和房贷利率的？严跃进举例称，上海一套新房平均总价大概为500万元。政策前，二套房首付最高比例(认购非普通住宅)为70%，即首付款需要350万元。而按照现在新政策，若纳入到首套房的认定范畴，那么首付款大约需要175万。据此对比，首付款直接减少了175万，相当于房价款的35%。
《北京日报》则举例，市民李先生家庭名下有一套房，是2017年贷款购买的。李先生家有2个小孩，想换一套大点的房子。按照以前政策，因为有贷款记录，李先生即便是还清贷款后卖了名下这套房子再买，申请商业贷款时，也只能视为二套房。
执行“认房不认贷”的新政后，李先生再“卖小买大”，申请商业贷款时，就可以视为首套房。按北京市目前的政策，按普宅计算，首套房首付比例不低于35%，二套房首付比例不得低于60%，相差25%。以一套房子600万元计算，李先生在首付阶段可以少支出150万元。
简单的理解，新政实施后，即使民众曾经使用贷款购买过房产、名下有房，但只要房子已出售（目前名下无房），再次购房仍将视为“首套房”，只需缴纳三成首付即可。
“58安居客”研究院院长张波指出，“认房不认贷”政策的落地，预计在一线中短期效果会较为明显，一方面由于置换需求擡头，会带动二手房挂牌量提升，同步拉升二手房成交量﹔另一方面，市场上中高端住宅的需求量也会近一步增大，置换需求入市会更为积极，市场的观望情绪会大大消减。
北京有望出现“金九银十” 二手房市活络
“相比较而言，北京今年市场的降温幅度稍少些，2023年上半年，北京二手房成交量同比上涨21%”，张波指出，但从4月份开始，成交量持续下降，6月份成交量价下行最为明显，从安居客线上数据来看，9月二手房挂价格环比微跌0.17%，并且看房热度在今年也有一定程度下滑。
中原地产首席分析师张大伟认为，认房不认贷的新政，支持了居民合理的住房需求，对于有置换、改善类住房需求的家庭，将带来切实的作用。而从北京这几年来的二手房市场看，改善类需求超过半数。
“对于北京市场来说，肯定会出现‘金九银十’，二手房成交量有望快速上涨到1.5万套到2万套，部分区域短期出现价格上行也成为必然。”，张大伟分析。
“北京市场一直以来都比较稳定，今年以来在面临诸多外部挑战的情况下，体现出了较强的韧性。”贝壳研究院认为，北京的稳定性是由稳定的供需关系、较高的自有资金水平、合理的供给规模、稳定的政策环境共同决定的。
上海500万的房首付降175万 房产中介挂牌量增400余套
自从“认房不认贷”落地，上海房地产市场一线已经开始出现变化。上海浦东外环一门店经理向称，其门店主营的两个小区在政策落地3小时内就挂牌了5套房源，不少业主均在政策出台后咨询新政影响，并挂牌房源。“之前二套房首付基本都在七成，很多业主换不动，新政出台后，都有置换的想法，所以挂出来置换。”
网传的一张截图则显示，政策落地后，一地产经纪公司在短期内新增挂牌房源400余套。举例来说，上海一套新房平均总价大概为500万元。政策前，二套房最高比例（认购非普通住宅）为70%，即首付款需要350万元。而按照现在新政策，若纳入到首套房的认定范畴，那么首付款大约需要175万，相当于房价款的35%。
王兵就是众多置换客中的一个。“认房不认贷”的政策出来以后，王兵给老婆发了一条微信：媳妇，我们可以换房了”。
十年前，王兵追随当时的女朋友从北方小城来到上海，王兵的女友希望在自己的房子里结婚。但两人的积蓄有限，双方家庭最后凑出70万元的“巨款”。为减少上班的通勤时间，两人最后决定在外环边买下一个50平的“老破小”，虽小但交通和生活都很方便。
2022年，家里添丁后，王兵的母亲来帮忙带孩子。最初，老人只能在客厅里睡临时的折叠床。折叠床休息不好，老人身体吃不消。最终，小夫妻不得不将自己的婚房租出去，然后在同小区租个小两房。
王兵说，这些年有些积蓄，也想过换房 ，但换房算第二套要付七成首付，也只能想想，如今“认房不认贷”，终于可以提前换房了。王兵说，打算周末就把自己的房子挂出去，同步开启看房。
“58安居客”研究院院长张波指出，上海2023年市场的降温在二季度开始表现明显，主要体现在二手房成交量下行并伴随价格下行，一手房外围去化速度变慢，从安居客线上数据来看，新房价格同比去年微跌0.76%，并且看房热度在今年也有一定程度下滑。
据中指监测数据，上海新建商品住宅(不含保障房)已连续两月成交低于5000套，而二手房已连续4个月成交低于“荣枯线”，7月底以来受政策预期影响，上海二手房市场活跃度有所回升，二手房成交量亦有缓慢恢复。
新政落实后，“上海房企在推盘上积极性明显增加，而购房者在政策明朗后，入市意愿明显增强、购房策略也更加清晰”，严跃进认为，9月份上海楼市交易会有积极提振，且交易活跃态势会持续，在一二手房等领域都会有重要的表现。购房者购房心态也会更加理性健康，房价将有保持稳定的基础和良好态势。
广州、深圳二手房价格回调明显
“认房不认贷”在广州、深圳先一步官宣落地。广东省规划住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，广州、深圳外来人口集中，新市民占常住人口的一半左右，需求潜力大﹔其次，广州、深圳是大湾区核心城市，因大湾区互联互通和工作变动导致的人口流动频繁。
李宇嘉分析，广州、深圳近期二手房价格回调明显，7月份广州环比下跌1%，深圳下跌0.9%，明显高于京沪以及其他热点城市，且二手房挂牌量还在增加，价格下跌幅度还在加大。
他指出，北京、上海商品房回调幅度没有广州、深圳那么大，二手房价格跌幅开始收窄。此次北京、上海也跟进，且政策表述与广州、深圳一致，意味著此次房地产政策调整是自上而下的举动。从本质上讲，过去过热时期的一些政策需要退出，这也是政策调整和回归正常。
新政有利于一线楼市热度回升 能否拯救内房低迷？
李宇嘉指出，“8月份市场下行超出了市场预期，迫切需要在‘金九银十’、年底销售旺季来临之际，通过北上广深等一线城市政策调整，带动预期稳定。”，他指出，包含北上广深带动的三大都市圈，都市圈楼市占据全国楼市新房市场销售金额70%的份额，“这是楼市的基本盘，也是稳定楼市的抓手。”
“58安居客”研究院院长张波认为，目前政策的放松也代表著全国市场底部已经确立，通过政策释放出一批自住需求，无疑将有利于一线城市热度回升，并带动全国更多城市走出低迷行情。
中指研究院市场研究总监陈文静认为，一线城市已全面落实首套房“认房不认贷”，各地也将加速落地降低首付比例、降低二套房贷利率、降低存量房贷利率的相关举措。政策暖风频吹，核心城市房地产市场将迎来一波向上行情，“金九银十”市场可期。
陈文静分析，新政落实后，核心城市房地产市场有望逐渐企稳，从而带动全国房地产市场逐渐修复，“未来4个月，全国房地产市场能否企稳对于宏观经济大盘至关重要。”