烂尾危城︱百亿楼市泡汤：柬埔寨“小深圳”的1155座烂尾楼

西港，之所以为港人熟悉莫过于去年的电骗营风波，犯罪团伙以外，仍有不少希望到当地投资赚钱的中国人，疫情三年过后，他们生活面目全非。
电骗集团去年遭当局大规模扫荡，加上柬埔寨的禁赌令之下中资撤离，三年之间，遗下千余烂尾地盘。借着昔日房产热向银行借贷的地主血本无归，拥有完工但未营业或是根本未能建成的房产的中国“老板们”则还在盼望市场回暖，但高度依赖中资的经济被掏空以后，复兴显得虚无缥缈。

“烂尾危城”报道之一

过去十年大量中资涌入，位处南部的西哈努克港（Sihanoukville，俗称西港）为“一带一路”计划重镇之一，2017年至2021年间柬埔寨西港房产项目数量达到了1600多个，投资额超过84亿美元（约655亿港元），房价在三年内翻了五倍。官方数据显示，到今年该市有1155座未完工建筑，大多数工程陷入停滞，房屋平均租金降至每月200至300美元。

走在西港大街上，房地产商人周建平（化名）目光所及之处几乎都有烂尾楼的身影——有的只打好了地基；有的还围着排栅和破破烂烂的绿色沙帐；有的只剩一副没有外墙的钢筋水泥的骨架，留下内部难以探清的幽暗影子。

整个城市仿佛陷入了停滞。曾经一天到晚不停的施工噪音没有了，招牌上写着中文的餐厅、商店有的停业，有的因为中国老板回内地的家乡过年，也暂时歇业，让本来就走了一大批中国人的西港更显冷清，周建平对《香港01》记者表示：“今年中国人几乎都回去过年，因为有的三、四年没回了。”

曾经由中资和博彩业拉动的西港房地产热潮，在2019年柬埔寨政府的一纸“禁赌令”和随后的疫情下霎时沉寂，给这个曾经的中国人旅游胜地留下了一座座丑陋的烂尾楼。据西哈努克省副省长隆迪蒙（Long Dimanche）表示，多达1155座烂尾楼中，有600多个为5至53层楼高的高层建筑，大部分由中国人投资。

如今，大多数地盘停工，由于房地产和建筑业的过快膨胀，城市道路被破坏，水力、电力等基础设施跟不上城市建设的步伐，当局被迫重新修建和铺设公路、管道等基础设施。少数留下来的中国投资者面对与当地地主的土地纠纷，派代表与当局协商、试图寻找出路，但许多人并不抱太大希望。

一场空的“深圳梦”?

西港经济特区早在2007年就在中资企业的推动下成立，为中柬两国政府的经济合作区。《人民日报》曾报道指，柬埔寨总理洪森十分重视西港特区建设，多次表示希望将西港建设成柬埔寨的“深圳”。彼时，西港的开发是真正意义上的从零开始，在森林中开荒、削地、向牧民们征地开发，西港才从一个荒芜之地逐渐变成了现代化城镇，进而变成一个旅游城市。曾经的村民从破旧小木屋搬到低矮的楼房、买了汽车。

缓慢的发展进程在2015年至2016年间迎来了转折点：柬埔寨政府在十年工业发展规划中明确将西港发展为综合性示范经济特区的目标，但直到2016年柬埔寨被纳入中国的“一带一路”计划后，这个全国最大经济特区才逐渐显现经济活力。

正如深圳从“小渔村”变成现代化经济特区一般，西港的“深圳梦”似乎不再遥不可及。但政策特惠引来的却是以博彩业为主的投机者，后者带来的大量资金、人流又带动了当地房地产、娱乐、餐饮等产业的井喷式发展，酒店与赌场的七彩霓红灯令西港面貌再不一样。

港商士嘉哥向记者表示，自己2016年第一次到访柬埔寨西港，当时这里“还是农村，没有那么多高楼大厦”，等2018年经朋友介绍再来考察的时候，西港已经发展出很多大酒店、好多已经起好的民房。他回忆指：“当时炒的好火，真的有四五十万人在这里”。在他眼中，当地人开发楼盘没有经验，楼建的乱七八糟，但街头仍是人头涌涌，这给了他极大的信心，当即租下一块16万平方呎的土地建园区，后来又与人投资建赌场。

《日经亚洲》（Nikkei Asia）引述一家澳门资讯公司IGamiX的负责人Ben Lee指，保守估计下，该市博彩业疫情前的年收入一度达到35亿至50亿美元，网络博彩商数量估计达到200家，雇佣人数达到20多万人。

来自房地产服务和咨询公司柬埔寨世邦魏理仕（CBRE Cambodia）的副总监Kinkesa Kim对《香港01》表示，随着2017年西港首次出现大规模的外资——尤其是中资，流入房地产市场，西港俨然成了一个巨大的建筑地盘：“如果你在2018年来到西港，几乎每一个角落你都能看见某种形式的建筑作业”。到了2019年，不少建筑已经完工，大量的酒店、赌场门庭若市，餐厅、超市等各类生意也人头涌涌。

在短短两年之间，西港在博彩业的驱动下经历了一场暴风雨般的洗礼，这个曾经最高建筑只有10层高的悠闲的旅游城市，出现了一座座30、40甚至50多层的大厦。《曼谷邮报》（Bangkok Post）报道则指，仅在2017年，西港就吸引了来自中国的12万旅客、以及7.8万永居居民；还有估计指，在这个曾经人口只有15万的小城，中国人口数量一度达到了30万。

网络上与投资者、炒房客之间，人们热衷于用“20年前的深圳”来形容西港的发展潜力。在士嘉哥看来，当时的西港确实与他过去看到的深圳别无二致：“我94年香港还未回归时就上深圳，当其时深圳和这里没有什么区别，（甚至深圳）还残旧过这边。”

Kim认为，当地政府希望效仿深圳的发展路径，让同为沿海城市的西港成为第二个深圳：“愿景是有的，但实现这个目标所需要的工具和路径都没有准备好。我们那时还没有一个总体规划。”

失控的房地产炒风

与士嘉哥差不多同时期来到西港的福建商人周建平，也很快被财富冲昏了头脑。在内地，周建平除了经营婚纱批发、零售生意外，也顺带租下些店铺做转租，但随着全国实体店生意下行，他也陷入困境。听老家亲戚说有认识的人在西港做房地产发了财，他亦于2018年3月来到西港考察，结果当月底就签约，租下西港独立大道上的一块地，开始建房收租。

同年6月，周建平的第一栋楼地基刚打好，就开始招商了：“那个摊位一挂上去，天天电话都响不停。‘什么时候能好？我给你放定金’”，周建平说，“反正我感觉到，哎呀，这个机会来了。”

据柬埔寨英文媒体《金边邮报》报道，西港一套公寓租金由早两三年的每月约500至1000美金（约合3900至7800港元），到2018年已经涨到了5000至7000美元（约合3.9万至5.5万港元）。《界面新闻》报道则引述房地产投资人指，2019年时整个西港已经很难找到没有卖出的地皮，独立大道上还在出租的土地，很多都是经二手、三手甚至四手房东转租。

2019年初周建平建的第一栋楼出租，“我贴出去的标价是29000美金一个月，人家就说我3万给你，自动涨价”，最终出租时价格已经涨到了38000美元，后又经人转租加价，涨到了逾7万美元。“第二栋楼这边高峰期的时候，就没有最高了，都是泡沫数字，应该有每月十多万（美元）。”

Kim表示，近乎失控的炒作之下，西港的房价滑向了极端，“2018年时我们的房价显然已经不再由市场决定，也没有任何上限或规管，以致于我们会看到一些非常滑稽的数字。”她表示，尽管没有平均房价增长的数据，但在海边等一些地区，房价涨到了2016或2017年时的10倍甚至20倍。

“法律法规都跟不上资金的迅速涌入。”Kim解释称，在其他地方，政府会介入，利用资本利得税、提高建筑许可申请的要求等来给市场降温，但在2017至2018年间的疯狂炒作和资金涌入下，“我们没有准备好”。

禁赌与疫情下 西港“完全沉寂”

然而，这股投资热在2019年8月18日后戛然而止。由于聚集在西港的博彩活动愈发猖獗，并吸引了大量来自内地的赌客，外界普遍认为，在中国政府向柬埔寨施压之下，总理洪森于8月18日发布了禁赌通告，停止派发及更新网络博彩牌照，后又宣布在2019年内封停所有非法网络赌博活动，过去疯狂流入当地的热钱也戞然而止。

“一走就走了20万人，短短一个月。”士嘉哥回忆称，“818”以后西港的房地产业急转直下，租金收不回，又要养员工，“个个月亏蚀”。由于无法再交地租之，到了2020年11月，他经营的园区、赌场就全面倒闭了。周建平有份投资的三栋楼，也在2019年全部停止施工、运营，最终，只有第一栋楼收了9个月租，由于无法交地租，余下两栋均成了烂尾楼。

2020年周建平在老家过完年回到西港，发现自己装修中的第三栋楼已经被人偷光：“空调啦、床铺啦、卫生间，全部搬空了。”

疫情来袭无异是雪上加霜，Kim形容，当时的西港“和2018年时我们看到的西港已经发生180度的转变，完全的沉寂了。大量企业和人离开，商家纷纷关门。”建筑商Vibol对柬埔寨英文媒体VOD表示，他曾经同时有10个建筑地盘开工，但现在仅剩下2个，工人也从20人减到了5人，大多数地盘工人都回到了工厂工作。

疫情来袭进一步冻结了柬埔寨，乃至西港的旅游业及正规经济活动，非法活动渐渐“转型”变成以电骗为主，也引发后来的电骗营禁锢诈骗人员、掳人勒赎等事件。《香港01》记者此前亦采访及报道过多位被诈骗营囚禁的内地人，本来在金边等城巿从事餐饮、金融等正规行业，但因疫情失业后遭熟人诱骗至西港。

烂尾楼问题悬而未决

不论为了生计到此谋生，还是希望趁机大赚一笔的中国人，在柬埔寨闯出一片天的愿望都似乎剩下失落。周建平抱怨称，有的地主很黑，看到房子建好了，就要没收，没建好的，就留给中国投资者继续开发，还有不少地主更是直接失联，让投资者无从协商。

Kim认为，解决烂尾楼的问题，政府的角色非常重要：“让私营部门自行处理是行不通的，每个人都会坚持（维护）自己的收益。”她认为，政府可以提供一些激励措施、特别津贴，“但我认为，对政府来说要注入这样的资金、津贴可能非常困难。”

为了寻求解决方案，去年7月中国开发商们与省政府官员开会，他们希望当局能够减税，并建立土地价值指数，以帮助促成与地主间的重新谈判。据《金边邮报》，10月，政府设立了跨部门委员会来应对烂尾楼问题，将与私营部门和各方利益相关者合作制定政策。

不过，周建平对此不抱太大希望，根据他11月底出席第二次会议时省政府官员的说法，调解工作组在成立后仍未能运作。

柬埔寨财政部宏观经济和财政政策主任蒋国丰（Chea Kok Hong）则表示，“根据目前的情况，各方都陷入了经济困境。”柬埔寨国家银行将无法提供任何资金来帮助改善这种情况，但会议中提出的一些补救措施包括减税、开放特别签证以鼓励外国投资者。Kim说，政府目前仍然在试图说服利益相关者合作解决问题，但这一途径“非常、非常困难”，关键的资金问题如果解决不了，烂尾楼恐怕要很长时间才能解决。