【柏林租管．一】辣招冻租五年　留住“贫穷，却性感”时代？

“贫穷，却性感”（arm, aber sexy），前柏林市长沃维莱特（Klaus Wowereit）以此形容柏林这个极富传奇的首都。一句自嘲，却成为柏林人这十多年来引以自豪的口头禅。每年超过1,200万名游客来到柏林，感受这儿独特的文化气息、悠闲的生活氛围。柏林的生活成本低廉，而且历经大时代洗礼，海内外大批艺术家被这个性感的城市深深吸引，并进驻创作。庄严的联邦政府大楼、市内逾200座公私营博物馆、400多家艺廊、沧桑却别具生气的围墙遗址、无数街头涂鸦及装置艺术……柏林艺文兴盛，名不虚传。不过，这几年，柏林有点“不一样”。这座昔日的“平价住宅天堂”，近年房地产价格出现疯狂的涨幅。就在柏林楼市开始翻天覆地之际，柏林政府今年6月公布新的租金管制措施：在2020年开始，五年内住宅租金一律不准上调。市政府能否藉强力的租务管制，让这座城市停留在“贫穷，却性感”的光辉时代？（此为【柏林租管】专题系列之一）

说起柏林，人们往往想到柏林围墙。二十一世纪的现代柏林故事，可由柏林围墙倒塌说起。自1990年10月3日*东西德统一后，这座位于欧洲东北部森林地区的德意志首都，注定走上一条与其他欧陆城市不一样的道路。

东西德统一：1990年3月18日，东德举行首次民主选举，东西德随即展开统一谈判。同年10月3日，两德正式统一，同日在柏林举行统一庆典。12月，科尔（Helmut Kohl）成为统一后的德国第一任总理。

砸破边界包容贫富　成平价住宅天堂

柏林围墙倒下以后，市政府并没有让柏林像其他大城市般发展成为一个集中于金融、地产等第三产业的典型首都，反而借助原来东西柏林之间的经济差距及独特性，慢慢建设成一个适合中产至低收入人士居住的宜居城市。政府更利用柏林的历史内涵，扶植文化创意产业。故统一后的柏林，很快成为全欧洲最知名的艺术之都。

据统计，踏入二十一世纪后，柏林每年的文化产业总产值接近200亿欧元（逾1,740亿港元）。正正因为市政府没有矢志“改造柏林”，让其随性发展，2008年前，柏林幸免于因急促城市化而地价急升的“都市病”。

冷战期间，东德的生活指数偏低，低下阶层贫困人口较多。两德统一后，东柏林与西柏林的融合，令到整个柏林都市圈在上世纪九十年代至千禧年代的楼价及物价指数相较其他德国大城市为低。过去二十多年，陆续吸引大批来自邻近城市的艺术家、基层劳工来到当地寻找机会。自2008年环球金融海啸以后，多国陷入财政危机，并遭受楼市泡沫爆破牵连，房地产市场一蹶不振。本来不太依赖投机产业或地产市场的柏林，反而成为其他国家经济移民的理想避险地。号称“平价住宅天堂”的柏林，吸引不少投资者进驻。2008年以后，当地居民数目负增长的现象大大逆转，城内常住人口愈来愈多。

更甚的是，踏入2010年以后，逃避战火的中东、北非难民如潮水般涌入，进一步使市内人口膨胀。在房屋供不应求的情况下，柏林的楼市转趋炽热。单是2018下半年，柏林的房租水平便上升了9%。回首2017年，柏林更是全球楼价上升幅度最大的城市，一年内升幅超过20%，比香港的15%还要高。

热门租盘设睇楼团　逾百人申请租住

居德港人Cherie今年1月搬进柏林，回想当初租楼，曾遇上及听过不少趣闻，正好反映现今柏林住屋严重供不应求的现象。Cherie提到，柏林市中心一些热门租盘会举办“睇楼团”，随时有上百人参加。若有意租住便要“填表递form”，有些业主更会接获逾百宗“申请”。但这些仅是“租盘”，参观者并非想买下单位，只是想租住。“僧多粥少”，正好用来形容柏林房屋市场现况。

“由于实在有太多人想租屋，有些人会想到一些tricks（花招），让自己顺利租住。”譬如有些申请者会多找一个异性扮作伴侣，增加被拣中的机会。因为业主会觉得有伴侣者的收入比较稳定，拖欠租金的机会较低，所以通常伴侣成功租住单位的机会较高。

根据德国政府统计，目前柏林常住人口约370万人，其中大约85%的常住人口属于租客。租屋的人比起真正想买楼自住的人多。Cherie也留意见到租盘的流动性很大，“有朋友试过连续一年半不断‘换短租’，这边住几个月，又搬到那边住几个月，市面上的短期租约可不少。”

房屋租金节节上升，对于中低收入的租客来说，是沉重的生活负担。近年，柏林市内针对租金不合理飙升的示威行动愈演愈烈。市政府亦料到过热楼市将对柏林造成前所未有的冲击，除了让柏林失去宜居城市的优势，同时也会使大批中低收入人士迁离，令这座城市失去原本多元包容的特质。

其实早在冻租“辣招”出炉之前，柏林市政府过去一直有厘定租金上限、购买私人土地，以维持保障性公共房屋供应等措施，冀稳定楼市，惟一直未能遏抑楼价。于是，在政党的长期倡议下，柏林市政府终于大刀阔斧，祭出租金冻结的杀手锏，以辣招遏抑楼市升温。而且，今次这项租金管制措施属“一刀切”，划一应用于绝大部份的私营房屋和部份政府兴建的公寓单位。

“如果我们（柏林）不希望像伦敦一样，连律师、医生都要与人合伙租屋……那么我们便需要做一些事情。”德国财政部长肖尔茨（Olaf Scholz）在《法兰克福汇报》（Frankfurter Allgemeine Zeitung）撰文写道，希望柏林人谅解市政府祭出“冻租五年”所带来的社会不便。

无独有偶，＊纽约、巴黎两大城市，最近也先后立法规管过热楼市。柏林平均楼价比这两座城市低很多，却比它们采取更进取的楼市管控措施。有分析认为，柏林的五年冻租措施将成楷模，吸引更多大城市参考。尽管各城市不至于出动租金冻结措施，但也因柏林的先例，或会采取较强力的楼市管控措施。

纽约州：在6月份通过收紧租管条例，取消空置红利（vacancy bonus）、进一步规范市内价值超过100万美元的公寓单位等，矫正过去租金条例过分向业主倾斜的不良现象。巴黎：在7月初也宣布重推租金上限管制，政府为各区单位设定参考租金，日后单位租金不能比参考租金高出20%。

压抑楼价辣招过辣　小业主或受拖累

柏林的租金冻结措施要2020年1月才正式推行，自然是给予业主和发展商一段空窗期，减轻租金冻结措施带来的阵痛，以免加剧楼市乱局。不过，即便有半年缓冲期，如斯进取地推动租金冻结，有人欢喜，难免也会有人愁。普罗市民能否真正受惠，也是另一疑窦。Cherie表示，现在所有住在柏林的人都十分留意这套租金冻结措施。然而，她本人认为，成效或未必如想像般大。

现今柏林的房屋问题，除了源于大量地产投资和楼房炒卖，更核心的问题在于供应量不足，空出来的单位数目供不应求。这不代表多建新盘便能解决问题，因为地产商为了牟取更大利润，往往推出很多中高价位的住宅，但大部份租客都偏爱较廉价的租盘。

Cherie担心，柏林市政府提出冻租五年，业主和地产商会觉得未来五年的利润增长空间有限，转而集中火力推出买盘求售，最终反而导致房屋市场的楼价没有回落，租盘却不断减少，加剧“僧多粥少”的根本性问题。

居住在德国的香港人石贾墨指出，德国毕竟是福利主义国家，一向在租务管制上十分进取，所以很多人都不介意政府采取较严厉的措施。不过，他也同意冻租五年对于楼市降温的帮助不大。他解释，柏林及其他德国大城市早已有不同程度的租金管制措施，以遏止楼房炒卖。每个业主希望提升租金时，都需要参考同一地区的物业价格增幅，从而厘订加租的幅度，不是说要加多少就能加多少。

“全德国都有租金管制，但柏林这个租金冻结措施比较‘粗暴’。我认为其他城市不应仿傚，因为本身的管制已经相当足够。”他认为，柏林楼价大幅上升的主要原因与其他大城市相近，都是因为大地产商看准了城市发展是投机炒卖的机会，冀推高楼市。所以，柏林的租金冻结政策，应该是针对大型房地产商发放的“辣招”，而不是冻结全部物业的租金。

石贾墨指出，新推出的租金冻结措施，对象“一视同仁”，无分单位的面积大小、价格，一刀切政策企图令楼市降温，并没有聚焦于解决问题，很容易被认为是“头痛医头，脚痛医脚”的措施，而且可能造成更大副作用，包括损害自住业主应有的议价权利。譬如，建筑成本逐年攀升，住屋成本及应有价值会相应提高。若五年内不准上调租金，这对一众小业主不公平，白白与大地产商共同“受罪”。

再看深一层，作为业主，既然未来五年不能调整租金，也就失去为物业投资增值的意欲，结果恐怕会使大量住宅单位欠缺维修保养，整体住屋品质随之下降。

上文节录自第173期《香港01》周报（2019年7月29日）《留住“贫穷，却性感”时代　柏林拟冻租保“住宅天堂”》。

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