【柏林租管．五】欧美租管“狂潮”：巴黎纽约奇招拯救失衡楼市

本系列前文提到，西班牙加泰隆尼亚政府急进地祭出租金管制措施，却因为引起海外投资者的恐慌情绪，导致撤资潮，最后令租盘市场价格不跌反升。观乎欧美各大城市，楼价升温一直缠绕政府，如何妥善地令楼市降温，是一道大难题。除了德国柏林、西班牙巴塞隆拿，法国巴黎和美国纽约在这两个月，也不约而同地推出了不同程度的租金管制措施，应对各自的地区租金问题。（此为【柏林租管】专题系列之五）

Airbnb导致巴黎房租飙升

法国巴黎的楼价一直位于世界前列。根据德意志银行发布的《2019全球物价报告》（Mapping the World's Prices 2019），巴黎市区的两房单位平均月租达2,455美元（约1.92万港元），排名全球第五。近年，巴黎楼价急升，除了因为楼宇炒卖之外，更因为民宿出租网站Airbnb的普及。

由于巴黎的住宅单位短期出租服务愈来愈多，不少业主把单位放到Airbnb网页，以便租给游客或寻求短期租约的租客，变相使传统租盘供应减少，租金节节上升。昂贵的租金迫使巴黎市政府正式推出租金管制措施。是项租金管制措施主要是为巴黎各区按照各自区域的租金水平而厘订参考租金，规定业主订定的租金不能比所属地区的参考租金高出超过两成。

租金管制措施在今年7月1日正式实施，其实法国政府早在2015年已有租金管制措施，但两年后遭到上诉而被推翻。及至2018年，政府才再次成功立法，容许国内各个城市推出租金管制。今年，巴黎终于正式推行分区租金管制。

从巴黎的例子可以看到，全球大城市共同面对的楼市升温、与居民收入比例不对称的问题，除了是因为房地产活动过于炽烈，导致住宅价格不合情理地上升之外，出租民宿、短期租约在互联网经济急速发展而变得普及之下，也大力拉高了城市租金水平。这对于没有物业的居民来说，变相是剥削他们的住屋权利。加上欧美民众的租住意识一般较强，租盘市场供求炽热——从柏林超过八成人口租住单位便可看到，租盘市场的变动与居民的安居乐业息息相关。所以，要推行租金管制虽然困难重重，但各地政府也雷厉风行祭出“辣招”。

除了巴黎，还有美国纽约。今年6月份，纽约州政府正式通过立法扩张原有的租管措施，目标是规范市内楼价逾100万美元的公寓单位。由于是次租金管制扩张是针对贵价单位，因此引起不少大业主及地产商群起反对。他们的理据是，租管理应是针对较旧的中低价租盘，目的是帮助经济能力较差的人士，使到“人人有屋住”。然而，纽约州此次连带针对高价租盘单位，不少大业主批评“过度民粹”之风已进入纽约，甚至惹起社会主义入侵美国的争议。

数月前，纽约发生一场“反资本运动”，由民主党新进众议员奥卡西奥－科尔特斯（Alexandria Ocasio-Cortez，简称AOC）及其他左翼工会组织了一场反抗亚马逊公司（Amazon）进驻纽约的运动。

租管扩张前纽约现左翼风潮

事缘本年初，美国电商巨擘亚马逊计划在纽约长岛（Long Island）建造第二总部。不过，当地居民认为，亚马逊的进驻会拉高物价，连带楼价及租金上升，进一步加重原本居住在长岛区附近的低收入阶层的生活负担。AOC及一众工会领袖发起“反亚马逊进驻纽约”的左翼运动，最终成功迫使亚马逊搁置计划。这场运动促使东岸城市要求扩大租金管制等遏抑楼市政策的声音愈来愈大。纽约州在6月份祭出租管扩张措施，虽筹备了好一段日子，但在这时候推出，难免被人认为是在回应从本年初开始发酵的东岸左翼风潮。

这场左翼风潮其后更变成了一场“反资本运动”，形成纽约普罗阶层与资本家的二元角力。就在亚马逊宣布搁置长岛建总部计划后，有商会在华尔街闹市买下灯箱广告，批评AOC为首的一众民主党激进左翼政客，为美国“带来社会主义”，并使纽约流失大量工作及产业发展机会。

纽约政府对于业主增加租金的幅度，一直以来都有管制。譬如在1971年前落成的单位，业主每年最多可以加租7.5%，但不能超过政府为同类型单位订立的基本租金标准。纽约原本的租管政策，集中针对中低价、较为老旧的住宅单位。纽约州政府这次更大幅度的租金管制，范围涉及楼价及租金较高的房产，将进一步加深资本市场既得利益者的不满。

柏林的五年冻租计划、巴黎及巴塞隆拿的分区厘订租金，以至美国纽约的租管扩张，都是希望借助政府适度的“无形之手”，介入并非循正常规律发展的房地产市场。

住屋权是现代文明社会每一个公民的基本生活权利，可惜，观乎全球各先进大城市，由于资本家、地产商，以及投资者的过度炒卖，而使其房地产市场几乎无一幸免于疯狂炽热之中。

尽管在资本主义社会中，投机买卖，以财生财的资产增值手段难以避免，但是如何适度管制房地产市场，打击肆意炒卖，让低收入市民和夹心阶层都可以得到基本住屋权利，是每个拥有行使公权力的地方政府，都必须正视及关注的议题。民生之重，正正在于保障每位市民的住屋权利。

上文节录自第173期《香港01》周报（2019年7月29日）《留住“贫穷，却性感”时代　柏林拟冻租保“住宅天堂”》。

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